e-doc

Saziv: XI, sjednica: 9

80

Prijedlog zakona o posredovanju u prometu nekretnina, prvo čitanje, P.Z.E. br. 276

25.03.2026.

Radin, Furio (Nezavisni)

Dobro jutro svima.
Prva točka dnevnog reda danas je:

- Prijedlog zakona o posredovanju u prometu nekretnina, prvo čitanje, P.Z.E. br. 276.

Predlagatelj je Vlada RH na temelju čl. 85 Ustava RH i čl. 172 Poslovnika Hrvatskog sabora. Raspravu su proveli Odbor za zakonodavstvo i Odbor za gospodarstvo.
S nama je iz Ministarstva gospodarstva državni tajnik gospodin Ivan Rakocija, kojeg molim da nas uvede u temu, izvolite.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem poštovani potpredsjedniče Hrvatskog sabora.
Uvažene saborske zastupnice i zastupnici, zadovoljstvo mi je predstaviti vam Prijedlog zakona o posredovanju u prometu nekretninama. Ovaj zakon donosimo u trenutku kada je tržište nekretnina jedno od najvažnijih ali i najosjetljivijih područja za naše građane. Riječ je o tržištu na kojem se donose odluke koje za većinu ljudi predstavljaju najveću financijsku odluku u životu. Kupuju ili prodaju vlastiti dom. Upravo zato odgovornost je države osigurati da to tržište bude uređeno, transparentno i pravedno. Posredovanje u prometu nekretnina djelatnost je koju se posrednik obvezuje dovesti u vezu nalogodavca s trećom osobom radi pregovaranja i sklapanja pravnog posla vezanog uz nekretninu, dok se nalogodavac obvezuje isplatiti posredničku naknadu ako se takav posao sklopi. Iako je ova djelatnost u RH zakonom regulirana već 19 godina, tijekom tog razdoblja nije došlo do bitnih promjena ovog zakona. U međuvremenu su se okolnosti znatno promijenile, svjedočili smo snažnom rastu cijena nekretnina, povećanju broja posrednika ali i agenata te razvoju poslovnih praksi koje nisu uvijek bile u interesu građana. Drugim riječima zakon koji danas imamo više ne odgovara zahtjevima tržišta.
Praksa je pokazala da postoje određeni izazovi, osobito u pogledu djelovanja nelegalnih i neregistriranih posrednika te nedovoljne transparentnosti u pojedinim segmentima poslovanja. Upravo zbog toga danas vam ovdje predlažemo unaprjeđenje postojećeg zakonskog okvira. Cilj novog zakona je jasan. Uspostava jasnih pravila posredovanja, transparentnost i zaštita građana. Novi propis ima cilj unaprijediti pravni okvir djelatnosti posredovanja, osigurati jednak pravni položaj svih sudionika te podići razinu stručnosti i etičkih standarda posrednika. Upravo zato pred vama je novi zakon koji uvodi red, jasnoću i odgovornost u ovu važnu reguliranu profesiju.
Dopustite mi da istaknem ključne stupove ove reforme. Podizanje ljestvice profesionalnosti. Zakonom se propisuje da poslove posredovanja mogu obavljati isključivo trgovačka društva ili obrtnici koji su registrirani za tu djelatnost i upisani u odgovarajući registar. Uvodi se obveza da svaki posrednik odnosno agencija mora imati najmanje jednog zaposlenog agenta na puno radno vrijeme. Precizno se uređuje zabrana istovremenog obavljanja djelatnosti posredovanja za više posrednika. Time se staje na kraj nelegalnim posrednicima i prikrivenim i neprofesionalnim agentima koji štete ugledu struke i sigurnosti klijenata. Uvodi se kriterij dobrog ugleda koji je povezan s pravilima iz područja financija uključujući sprječavanje pranja novca i financiranje terorizma. Posljedice ovih odredbi ogledaju se u jačanju odgovornosti agenta, transparentnom praćenju njihovih profesionalnih kvalifikacija i povećanju zaštite korisnika usluga. Uvode se jasna pravila oglašavanja nekretnina. U praksi su zabilježeni slučajevi oglašavanja bez znanja vlasnika kao i oglasi s netočnim ili nepotpunim podacima. Ovim zakonom jasno propisujemo da se nekretnina može oglašavati isključivo na temelju sklopljenog ugovora s vlasnikom. Time štitimo vlasnike, povećavamo točno informacija i uvodimo odgovornost u oglašavanju. Ono možda najvažnije za naše građane je zabrana uvjetovanja razgledavanja nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju. U praksi se često događalo da se razgledavanje uvjetuje potpisivanjem ugovora o posredovanju. Takva praksa stavljala je potencijalne kupce u nepovoljan položaj i stvarala pritisak u trenutku kada bi trebali slobodno donositi odluke. Ovim zakonom to izričito zabranjujemo. Potencijalni kupac mora imati pravo razgledati nekretninu, informirati se i tek tada odlučiti želi li stupiti u ugovorni odnos. Što se tiče naplate posredničkih naknada, uvode se stroža pravila koja uređuju mogućnost naplate od obje strane u vezi s istom nekretninom. Posrednik može naplatiti posredničku naknadu od obje strane ali samo uz zasebne ugovore. Ako posrednik za istu nekretninu ima sklopljen ugovor o posredovanju s prodavateljem da proda, a s kupcem da kupci nekretninu, ukupan iznos posredničke naknade naplaćen od obje strane, ne smije prelaziti najviši iznos posredničke naknade određene važećim cjenikom u vrijeme sklapanja ugovora. Radi veće transparentnosti uvodi se obveza isticanja cjenika posredničkih usluga u općim uvjetima poslovanja, u kojima moraju biti jasno naznačene posredničke naknade za sve vrste usluga koje posrednik pruža kao informaciju o tome tko je obveznik plaćanja istih. Cjenik postaje sastavni dio ugovora o posredovanju, čime se dodatno jača informiranost potrošača, a s druge strane olakšava provedbu inspekcijskih nadzora. Značajno se povećava raspon kazni za prekršaje koji sada iznosi od tri do 30 tisuća eura kao i iznos obveznog osiguranja od štete koji se podiže na najmanje 100 tisuća eura po štetnom događaju odnosno 300 tisuća eura godišnje. Time dodatno štitimo građane u slučaju štete odnosno štetnog događaja, a uzimajući u obzir rast tržišnih vrijednosti nekretnina.
Na kraju proces upisa agenata u imenik te agencije u registar posrednika u potpunosti je digitaliziran putem sustava START Plus čime doprinosimo administrativnom rasterećenju, a državu činimo bržim i učinkovitijim servisom za naše poduzetnike.
Uvažene zastupnice i zastupnici, ovim zakonom ne provodimo samo tehničke izmjene ovim zakonom postavljamo jasna pravila igre, štitimo građane, uvodimo red na tržište i podižemo standarde struke. Na kraju želim naglasiti ono najvažnije, kupnja ili prodaje nekretnine za većinu građana predstavlja životnu odluku, ovaj zakon osigurava da se takve odluke donose u uređenom, transparentnom i pravednom sustavu.
Napominjem kako je prijedlog zakona raspravljen 24. ožujka na 58. sjednici Odbora za zakonodavstvo i 25. ožujka na 30. sjednici Odbora za gospodarstvo HS-a. Slijedom svega navedenog prijedlog zakona predlaže se na usvajanje HS-u. Hvala na pažnji.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa g. Rakocien. Imate niz replika, izvolite g. Lugarić.

Lugarić, Marija (SDP)

Zahvaljujem. Državni tajniče, kolegice i kolege.
Ja mislim da je nama zadatak u ovakvim zakonima koji se bave neravnotežom moći da tako kažem, zaštititi slabije jer ovdje imamo neravnotežu moći, tu je moć na razini ovih posrednika odnosno agenata u odnosu na građane u odnosu na kupce. Moje pitanje, kako ćemo zaštititi građane konkretno ne ono naplatom od police osiguranja, od neetičkog poslovanja agenata? Ne govorimo o neetičkom poslovanju posrednika jer onda imate tamo koje kaže kako se briše HGK provodi nadzor i može se izbrisat, međutim moje pitanje, ako agente prevari ovog kupca nekretnine kako ćemo ga kazniti? Zašto neetičko poslovanje agenata nije razlog za brisanje njega iz imenika? To je ujedno i moj prijedlog vama. Zahvaljujem.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem. Dakle, ako kada se agent upisuje u imenik agenata mora zadovoljiti niz novih uvjeta što do sada nije bio slučaj od propisane stručne spreme, od položenog stručnog ispita, od toga da mora biti zaposlen minimalno 40 sati pa do toga da ne može raditi više poslove agenture u isto vrijeme.
Što se tiče zaštite naših građana, ugovori o posredovanju su ugovori u kojima se nalogodavac posredstvom posrednika dovodi u vezu s kupcem i tu nisu regulirana, tu nije reguliran odnos sa trećom stranom. Dakle, ugovorom o …/Upadica Radin: Hvala./… kupoprodaji će se zaštititi kupci na određeni ...

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa. Gospodin Kujundžić.

Kujundžić, Ante (MOST)

Hvala predsjedavajući. Poštovani, u čl. 29. st. 7. jasno piše da posrednik ne smije platiti naknadu od treće osobe koja nije sklopila ugovor, ali u čl. 30. omogućujete naplatu od obje strane ako imaju ugovor. E sad, pitanje je zašto zakon ne štiti kupca od pritiska da potpiše ugovor samo da bi došao u situaciju da može kupiti nekretninu?

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem na pitanju. Dakle, ovdje smo jasno razgraničili obveze što se tiče naknada, dakle posrednicima se omogućuje potpisivanje odnosno naplaćivanje naknade od obje strane ukoliko imaju ugovor potpisan sa obje strane. Ono što je tu jako bitno naglasiti jeste činjenica da ukoliko imaju potpisan ugovor sa obadvije stvari mogu naplatiti jednoj strani polovicu iznosa i drugoj strani polovicu iznosa onog one naknade koja je propisana cjenikom.
Dakle, ukoliko imaju posrednici potpisane ugovore i sa kupce i sa prodavateljem, ali je izričito ugovoreno da samo jedna strana plaća proviziju u tom slučaju posrednim može naplatiti samo polovicu tog iznosa koji je definiran cjenikom. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Gospodin Živković.

Živković, Marin (Možemo!)

Zahvaljujem predsjedavajući. Poštovani državni tajniče. Kupci imaju interes kupiti nekretninu po što nižoj cijeni, prodavatelji imaju interes prodati svoju nekretninu po što većoj cijeni, međutim posrednik može u isto vrijeme zastupati interese i jednoga i drugoga. Kako mislite da agente može istodobno u tim slučajevima štititi, kvalitetno štititi interese i jedne i druge strane koje imaju kako da to plastično kažem, sukobljene interese? Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Izvolite odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem na pitanju. Dakle, moram ovdje naglasiti da se ovdje radi isključivo o dva odvojena pravna posla, dakle ako nalogodavac prodavatelj želi prodati nekretninu i želi sklopiti ugovor sa posrednikom kako bi mu posrednik tu nekretninu oglasio, dobro isprezentirao i na kraju doveo potencijalnog kupca to je jedan pravni posao. Drugi pravni posao je ako kupac, potencijalni kupac želi sklopiti ugovor sa posrednikom da ga doveze u vezu sa nalogodavcem odnosno prodavateljem i ako za njega želi da obavi određene pravne poslove koje su druge prirode, a to je priprema dokumentacije, zatim pokazivanje nekretnine, prijenos režija, dakle radi se o točno dva odvojena različita …/Upadica Radin: Hvala./… pravna posla. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa.
Gospodin Klasić.

Klasić, Darko (HSLS)

Hvala lijepo uvaženi potpredsjedniče Hrvatskog sabora.
Poštovani državni tajniče sa suradnicom, s obzirom da je ovim zakonom omogućeno posredovanje u prometu nekretnina i poslovnim subjektima iz EU kao da su u svojoj državi kako će zakon regulirati i nadzirati rad tih agencija kako bi se zaštitio rad hrvatskih agencija od moguće nelojalne konkurencije, ali i domaćih kupaca i prodavaoca nekretnina od mogućnih nepravilnosti?
Hvala lijepo.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem poštovani zastupniče.
Dakle, ovim prijedlogom zakona dozvoljava se privremeno i povremeno pružanje usluga poslovnim subjektima koji imaju poslovni nastan u drugoj državi, ugovornici ugovora o Europskom gospodarskom prostoru i ako oni ispunjavaju uvjete koji su propisani u toj državi.
Dakle, ukoliko žele trajno obavljati djelatnost moraju dakle zadovoljiti uvjete identične onima koje moraju zadovoljiti i svi poslovni subjekti koji posluju na prostoru RH. Također, moraju podnijeti i izjavu putem sustava mStart na način na koji će obavljati tu djelatnost, da li će to biti privremeno, povremeno ili trajno i ukoliko se dogodi da netko krši propise primjenjivat će se dakle propisi kojima se uređuje poslovanje trgovačkih društava.
Zahvaljujem.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Gospodin Barbir.

Barbir, Damir (Centar)

Hvala predsjedavajući.
Poštovani državni tajniče meni je pitanje po pitanju nadzora. Možete li nam objasniti kako 3 nova inspektora mogu učinkovito nadzirati tržište sa više od 1.500 agencija i gotovo 5.000 agenata i možda dodatno još dio pitanja nadzora ako zakon povećava profesionalne standarde zašto nije predviđen snažniji sustav nadzora i sankcioniranja neregistriranih posrednika?

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Odgovor.

Rakocija, Ivan

Evo zahvaljujem na pitanju, dakle nadzor će provoditi tržišna inspekcija Državnog inspektorata, neće se samo predložena tri nova inspektora baviti, dakle bavit će se i niz drugih ljudi koji već tamo, koji već tamo rade.
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Josić.

Josić, Tomislav (DP)

Hvala predsjedavajući.
Poštovani državni tajniče sa suradnicom, koja je odgovornost posrednika odnosno agenta kada prodaje nekretninu koja nema riješeno uredno zemljišno-knjižno vlasništvo odnosno nema uporabnu ili građevinsku dozvolu?
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem na pitanju, dakle ugovor o, treba, treba razlikovati dakle ugovor o posredovanju i ugovor o kupoprodaji. Dakle, ugovor o, ugovorom o posredovanju posrednik dovodi u vezu nalogodavca odnosno prodavatelja i potencijalnog kupca i on je u tom slučaju odgovoran za one stavke ugovora o posredovanju.
Kada govorimo o ugovoru o kupoprodaji, dakle tu se definira ajmo reći ključna zaštita potencijalnih kupaca budući da posrednik jednostavno ne može garantirati i ako izvadi sve dokumente zk izvatke, posjedovnice, katastarske, uporabne dozvole, građevinske dozvole, nitko ne može garantirat da u međuvremenu nalogodavac nešto nije promijenio ili nije prodao tu nekretninu nekom drugom.
Dakle, to se uređuje …
…/Upadica Furio Radin: Hvala./…
… kupoprodajnim ugovorom i tabularnom izjavom.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa.
Gospodin Šašlin.

Šašlin, Stipan (HDZ)

Hvala gospodine predsjedavajući.
Poštovani državni tajniče pa kao što ste i sami rekli tržište nekretnina na, na prostoru RH u zadnjih godinu dana se na neki način stabilizira, pada malo i prodaja ali, ali padaju bitno i cijene odnosno na neki način dolazi do konsolidacije.
Mene zanima koliko će ove izmjene zakona u tehničkom smislu i operativnom nekakvom smislu pomoći potencijalnim kupcima da brže, lakše, jednostavnije dođu do informacija o ponudi odnosno cijenama odnosno stanju, kretanju na tržištu i kako će im na neki način omogućiti brži i jeftiniji dolazak do željene nekretnine?
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem poštovani zastupniče, dakle samim postrožavanjem uvjeta da na koji način se može dobiti dozvola za obavljanje poslovanja i postrožavanjem uvjeta za upis agenata u imenik agenata i polaganjem stručnog ispita, dakle što dosada nije bio uvjet i nije bila obveza, samom tom činjenicom iskristalizirat će se dakle oni pružatelji usluga, oni posrednici koji su profesionalni, koji su odgovorni i koji daju kvalitetne usluge kupcima odnosno potrošačima. Na taj način ćemo eliminirati nelojalnu konkurenciju koja u biti radi trenutno nered na tržištu i dovodi potencijalnog kupca u zabludu.
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Piližota.

Piližota, Boris (SDP)

Zahvaljujem potpredsjedniče.
Poštovani državni tajniče imama dva pitanja za vas, jedan je ovaj prijedlog zakona propisuje kao jedan od kriterija obvezan uredski prostor dok u većini država članica EU taj uvjet ne postoji.
Zanima me vaše mišljenje zašto direktno uvodite jedan dodatni trošak i administrativni uvjet koji kažem u članicama EU nije prisutan i zasigurno to kao uvjet će doprinijeti i pogoduje velikim igračima na tržištu, znači velikim agencijama, poskupljuje trošak poslovanja i na neki način diči se sigurno rast cijena ovoga usluga?
I druga stvar, zakon također uvodi kriterij dobrog ugleda kojeg poš… u potpunosti podržavam, međutim kako opravdavate činjenicu da se to odnosi i na one osobe protiv kojih je postupak u tijeku odnosno da li je to u skladu sa načelom presumpcije nevinosti?
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem, dakle na prvo pitanje moram ovdje jako, jako bitna stvar i moram vam napomenuti dakle da se radi o reguliranoj profesiji i ovim, ovim prijedlogom izmjene zakona nismo zadirali ili nešto mijenjali u smislu prostora gdje će se djelatnost obavljati, dakle po prirodi posla bitno je da se kupci mogu primiti i da se ugodno osjećaju i da dobiju sve kvalitetne informacije, a ne da to radimo na nekom parkiralištu ili nekom mjestu gdje ne mogu donijeti racionalne odluke.
Što se tiče dobrog ugleda ovim zakonom, ali na inicijativu Vijeća Europe MONEYVAL-a dakle smo uvrstili taj institut u zakon, a sve isto na koji način je to regulirano i Zakonom o deviznom …/Upadica Radin: Hvala./… poslovanju Zakonom o bankama i ostalim drugim zakonima.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Gospodin Mažar.

Mažar, Nikola (HDZ)

Hvala lijepo predsjedatelju. Poštovani državni tajniče sa suradnicom. Pa svjesni smo svi koliko problematika nekretnina i kroz priuštivo stanovanje i sve ono što smo stavili u fokus znači našim sugrađanima, isto tako smo svjesni koliko promet nekretnina je bitno da je maksimalno transparentan, uređen i da funkcionira na pošten i pravedan način. Treba reći da naravno postoji puno agencija koje rade korektno, pošteno i pravedno i štite interes i vlasnika nekretnina i kupca, ali isto tako mislim da je ključno da i ove pooštrene sankcije koje sada dolaze da postoje nadležne institucije koje će pratiti da li se zakon provodi sukladno propisima i koji će pratiti i sankcije koje će ići u smjeru nelegalnih posrednika jer mislim da s jedne strane svi ovi koji će i po ovom zakonu raditi kvalitetnije, bolje, stručnije, pravednije, uređenije treba se poslat poruka i nelegalnima da to što su prije radili da sada više neće moć na taj način.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Rakocija.

Rakocija, Ivan

Evo zahvaljujem poštovani zastupniče. Dakle, upravo to što ste rekli ovim izmjenama zakona želimo stati na kraj nelojalnoj konkurenciji i omogućiti onim posrednicima, onim agencijama koji pošteno rade svoj posao da i dalje to mogu raditi i na puno jednostavniji, transparentniji način odnosno da im u tom obavljanju djelatnosti ne smetaju nelegalni. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospođa Lipovac Pehar.

Lipovac Pehar, Dubravka (DP)

Zahvaljujem potpredsjedniče. Poštovani državni tajniče. Prijedlog zakona uvodi strože uvjete za obavljanje djelatnosti posredovanja te pojačanja nadzora nad agencijama, pa možete li nam reći točno što se mijenja ovim prijedlogom zakona kod rada agenata na terenu i njihove stručnosti? Zahvaljujem.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa. odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem poštovana zastupnice. Dakle, nekoliko je krucijalnih promjena koje uvodimo ovim zakonom, jedna od tih je ta da agencija mora imati zaposlenog najmanje jednog agenta na 40-satno radno vrijeme odnosno na puno radno vrijeme. Agent mora biti upisan u imenik agenata, on mora biti stručan, profesionalan, odgovoran, a to reguliramo na taj način da prilikom upisa u imenik agenata mora posjedovati određenu stručnu spremu, mora imati položen stručni ispit, mora imati dokaz odnosno ugovor o radu kod posrednika ili HZMO izvadak o radno pravnom statusu. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Budalić.

Budalić, Ivan (HDZ)

Zahvaljujem g. potpredsjedniče. Mene zanima evo hoće li obveza zapošljavanja najmanje jednog agenta na puno radno vrijeme predstavljati teret za male agencije tj. hoće li smanjiti tržišnu konkurenciju u manjim sredinama obzirom da je promet nekretnina puno manji u manjim sredinama? Hvala lijepo.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem na pitanju poštovani zastupniče. Dakle, smatramo da neće utjecati na smanjenje broja agencija u manjim ili većim sredinama, želimo jednostavno uvesti red i želimo potaknuti tržište na način da oni koji se bave tim poslom da se oni i zaista i bave posredovanjem, a ne da im to bude nekakav drugi, treći ili sedmi posao kojeg obavljaju ne profesionalno uz put i gdje onda u tom kontekstu i potrošačima odnosno kupcima pružaju nekvalitetne i ne transparentne informacije. Dakle, oni koji se ozbiljno bave tim poslom oni će ajmo reći na ovaj način biti zaštićeni i biti će im dana prilika da još ekspandiraju svoj posao. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospođa Komes.

Komes, Magdalena (HDZ)

Zahvaljujem poštovani potpredsjedniče HS-a. Poštovani državni tajniče sa suradnicom. Evo prvenstveno bih pohvalila smjer u kojem je išao ovaj novi zakon, osobito u nastojanju da se dodatno profesionalizira i uredi tržište poslovanja u prometu nekretnina. Možda nije na odmet reći kako se tržište nekretnina zaista intenziviralo zadnjih godina osim u velikim gradovima i u manjim sredinama naročito zagrebački prsten čemu svjedočimo i mi na području grada Petrinje što zbog poboljšanja uvjeta života u tim sredinama, što djelomično i zbog obnove odnosno potražnja za nekretninama je u tom smislu narasla. Ali evo mene zanima jeste li prilikom izrade ovog prijedloga zakona analizirali komparativna neka rješenja u drugim državama članicama EU naročito glede standardizacije usluga koje posrednik mora pružiti?

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.

Rakocija, Ivan

Zahvaljujem poštovana zastupnice. Dakle, jesmo dali smo si puno truda istraživali smo u komunikaciji smo bili i sa kolegama iz drugih država članica EU. Pokušali smo al naravno uzimajući u obzir i sve aspekte našeg tržišta i onoga što se događa na tržištu nekretnina RH pokušali smo ukomponirati one odredbe koje idu nama u prilog, koje idu u prilog našim kupcima, našim potrošačima tako da zakon je usklađen na visokoj razini sa zakonima drugih država članica ovdje. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Izvjestitelji odbora? Ne, otvaram raspravu, prvi je SDP i gospodin Boris Piližota.
Izvolite.

Piližota, Boris (SDP)

Zahvaljujem potpredsjedniče.
Poštovani državni tajniče sa suradnicom, poštovane kolegice i kolege, danas raspravljamo o zakonu koji bi trebao uvesti red na jedno od najosjetljivijih tržišta odnosno tržište nekretnina.
Još uvijek važeći zakon donesen je davne 2007. godine uz parcijalne izmjene 2011. odnosno zadnje neke veće izmjene i 2014. i 2019. kad je bilo više usklađivanje sa europskim direktivama, a u tih 15 godina promijenilo se gotovo sve. Promijenilo se tržište, cijene su eksplodirale, tržište se digitaliziralo i u konačnici promijenio se kompletan način poslovanja.
Dok se tržište mijenjalo zakon je ostao isto. Zato ovaj prijedlog zakona dolazi kao reakcija na već razvijene probleme što znači da nije preventivan nego korektivan odnosno ne sprječava probleme nego na njih naknadno reagira. Danas imamo više od 1.500 agencija i gotovo 5.000 agenata. Možemo samo reći uistinu eksplozija tržišta, ali paralelno s tim rastom razvijao se i jedan drugi fenomen, razvijale su se loše prakse odnosno zlouporabe koje su građani itekako osjetili na svojoj koži. I zato ću današnju raspravu iskoristit da podsjetim na situacije koje se svakodnevno dešavaju u proteklih 15 godina.
Imamo situacije gdje se stan oglašava bez znanja vlasnika, imamo 5 oglasa za isti stan sa 5 različitih cijena, imamo kupce koji moraju potpisivati papire samo da bi pogledali stan i na kraju imamo kupce koji nisu znali moraju li platiti proviziju ili ne. I kad to sve vidimo možemo zaključit da to nije uređeno tržište, to je tržište u kojem pravila postoje ali ih nitko ozbiljno ne provodi.
Krenut ću od najčešćeg problema odnosno provizija. Imamo slučajeve kad kupac dođe pogledati stan i potpiše tzv. potvrdu o razgledu odnosno posrednički list misleći da je to samo evidencija. Nakon nekoliko tjedana isti taj stan kupi direktno od vlasnika, naravno bez agencije i onda dobije račun i to ne mali račun nego račun od nekoliko tisuća eura. Zašto? Zato što je negdje u toj potvrdi bila skrivena klauzula i to nije izolirani slučaj to je praksa koja se godinama događa.
I zato je važno što u prijedlogu ovog zakona ta praksa više neće biti moguća odnosno naplata neće biti moguća bez potpisanog ugovora, ali tu dolazimo i do ključnog pitanja. Je li dovoljno reći potpiši ugovor? Jer stvarno realnost je bitno drugačija, a to je da kupci ne čitaju ugovore kao pravnici, da često potpisuju pod pritiskom i u konačnici da vjeruju agentu koji im pokazuje stan. Zato formalna zaštita nije uvijek i stvarna zaštita.
Drugi primjer je oglašavanje. Imamo situacije gdje vlasnik oglasi stan, a onda se isti stan pojavi u još 5 oglasa od 5 različitih agencija i naravno s različitim cijenama. Kupac dolazi, gubi vrijeme, ne zna tko je stvarni posrednik, ne zna koja je stvarna cijena i opet dolazimo do toga da to ne možemo definirat kao tržište nego kaos na samom tržištu.
I također je dobro što više neće biti moguće oglašavanje bez ugovora sa vlasnikom, ali opet ako nema snažnoga i konstantnoga nadzora ta praksa neće nestati samo će postati sofisticiranija.
Treći primjer je razgledavanje. Imamo slučajeve u kojima potencijali kupci moraju potpisivat ugovore samo da bi ušli u stan i zamislite tu situaciju dođete pogledati stan koji možda nikad nećete kupiti i već potpisujete pravni dokument. To je za mene osobno i za nas u klubu apsolutno neprihvatljivo i zato je dobro što se razgledavanje više neće smjeti uvjetovati potpisom.
Četvrti primjer je odgovornost. Kupci su često ostajali sami kad nastane problem. Agent odredi prodaju i nestane. Kasnije se pojavi pravni problem, neki nedostatak, potencijali spor i kupac ostaje sam. Zato je važno što se uvodi obvezno osiguranje od odgovornosti jer je to barem djelomično jedna od konkretnijih zaštita u ovome procesu.
Peti problem je kvaliteta tržišta. Broj agencija je kao što sam već rekao eksplodirao, ali kvaliteta nije nužno pratila taj rast. Imamo situacije gdje se posredovanjem bave osobe bez ozbiljnoga znanja, bez odgovornosti i bez kontrole. I zato je također dobro što ovaj zakon uvodi profesionalizaciju, a to je jedan za… jedan agent, jedan poslodavac, obvezan stručni ispit, obvezan zaposlenik i to su uistinu pozitivni pomaci.
Ali sad dolazimo i do ključnih pitanja koja ovaj zakon ne rješava. Prvo to su provizije. Danas osoba koja kupuje stan već plaća gotovo sve. Znači plaća cijenu nekretnine, potencijalno plaća kamate na kredit, plaća porez na promet nekretninama i na kraju gotovo uvijek plaća i proviziju. I to proviziju koja može biti 3, 5 pa i više posto. Recimo na stan od 300 tisuća eura to je 10 ili 15 tisuća eura i to nije nimalo mala stavka, to je ogroman trošak i ozbiljan udar na kućni budžet.
A ovaj prijedlog zakona to ne dira, uređuje kako se naplaćuje ali ne uređuje koliko se naplaćuje. Zašto Hrvatska recimo ne bi primijenila model koji već postoji u Europi, recimo u Austriji je postoji plafon na 3% plus PDV, u Njemačkoj postoji pravilo provizija se dijeli uvijek između kupca i prodavatelja i na taj način bi štitili kupca kao slabiju stranu, a kod nas po ovom prijedlogu i dalje će sve ostati na dogovoru. Zato predlažemo jasno ili ograničiti proviziju ili uvesti model podjele troška jer kupac već plaća dovoljno po svim stavkama tijekom kupovine same nekretnine.
Drugo pitanje je kriterij tzv. dobrog ugleda, naravno da želimo izbaciti kriminal iz ovog sektora, to uopće nije upitno, ali u prijedlogu zakona se navodi da je problem ako se protiv nekoga vodi i postupak. Tu se postavlja pitanje što je s presumpcijom nevinosti? Ne možemo ljude unaprijed proglasiti krivima, isključiti iz djelatnosti i zato smatramo da taj kriterij mora biti vezan isključivo uz pravomoćne presude.
Treće pitanje je obveza posjedovanja uredskog prostora za obavljanje djelatnosti kao formalni uvjet za ulazak na tržište. Praksa u državama EU u Njemačkoj, u Austriji, u Nizozemskoj, u Švedskoj nije obvezan fizički ured. Djelatnost možeš obavljati iz kuće i online, a fokus je na osobi odnosno na licenci i odgovornosti pojedinca, a ne na prostoru. Ovaj uvjet sigurno povećava troškove ulaska na tržište, smanjuje konkurenciju, pogoduje velikim agencijama i predstavlja, ja bih rekao zastarjeli model u digitalnom dobu jer se danas 90% kontakata ostvaruje i odvija online, a razgledavanje je na terenu, ne u uredu. I da tu zaključim, u digitalnom dobu se predlaže odnosno predlažete uvođenje obveze posjedovanje ureda kao uvjet za rad, a to nije modernizacija i to je za nas korak unatrag.
Četvrto pitanje je transparentnost tržišta, danas građani ne znaju koliko stan stvarno vrijedi, vide oglas, ali ne znaju po kojoj cijeni je stan stvarno i prodan. Zato predlažemo anonimnu javnu evidenciju realiziranih cijena, znači bez imena, bez adresa, ali sa realnim podacima jer samo tako tržište postaje stvarno tržište, a ne špekulativno.
I na kraju tu je pitanje provedbe, zakon uvodi ozbiljne kazne za rad bez dozvole i do 30 tisuća eura, za nepravilnosti do nekoliko tisuća eura i to je dobro, to pozdravljamo jer tržite treba očistiti od nelegalnih igrača, a zakon također uvodi i nova pravila, nove zabrane i nove kontrole. Ali tu se postavlja pitanje tko će ih uistinu provoditi? Državni inspektorat je naravno zadužen i po ovom pitanju, ali evo ja bih volio da tu svi budemo realni i da postavimo pitanje ima li državni inspektorat kapacitete za to jer bez snažne i kontinuirane kontrole nema niti zakona kakvogod on bio na papiru. I onda se vraćamo u biti na staro, a to je da bi to samo bilo u modernije, sofisticiranijem obliku.
Zbog svega navedenog današnja rasprava nije samo o tome je li zakon dobar ili loš, ova rasprava je o tome koga ovaj zakon u konačnici štiti. Štiti li kupce, građane ili samo uređuje sustav? Klub SDP-a smatra da ovaj prijedlog zakona ide u dobrom smjeru nužan je zbog uvođenja reda, zbog smanjenja zlouporaba i povećanja transparentnosti, ali nije u potpunosti dovoljan. I evo zato vas državni tajniče pozivam da do drugog čitanja razmilite o ograničavanju provizija ili modelu podjele, o jasnijoj zaštiti kupaca kao slabije strane, o poštivanju presumpcije nevinosti, o ublažavanju uvjeta obveze posjedovanja ureda kao uvjeta za rad i tu imamo prijedlog da umjesto obvezan ured se može uvesti obveza navođenja poslovne adrese i dostupnosti stranci ili uvesti digitalni model poslovanja kao ravnopravnu opciju s ciljem poticanja prvenstveno fleksibilnosti i digitalizacije, a ne ograničavanja tržišta i povećanja cijena samih usluga koji bi proizašli iz toga. Nadalje, da razmilite o uvođenju anonimne javne evidencije nerealiziranih cijena i posljednje o jačanju kapaciteta samoga nadzora.
I na kraju ću još reći da će Klub zastupnika SDP-a podržat ovaj prijedlog zakona u prvom čitanju. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Sada je na redu HSLS, klub HSLS-a i nezavisnog zastupnika g. Bileka koji će zastupat g. Darko Klasić, izvolite.

Klasić, Darko (HSLS)

Hvala lijepa uvaženi potpredsjedniče HS-a. Poštovani državni tajniče sa suradnicom, uvažene kolegice i kolege.
Ovaj zakon dolazi u vrijeme snažnog rasta tržišta nekretnina u Hrvatskoj, ali i rastućih problema na tržištu nekretnina kao i rada agencija koje posreduju na ovom tržištu. Povećanje broja posrednika i agenata dovelo je do situacije u kojoj je sve više prisutno nelegalno posredovanje, netransparentni troškovi i pad kvalitete usluga što je rezultiralo na kraju narušenim povjerenjem građana, kupaca i prodavatelja.
S druge strane ovaj prijedlog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina otvara jedno od temeljnih pitanja slobodnog tržišta, a to je gdje povući granicu između nužne regulacije i očuvanje slobode tržišta? Iz naše perspektive HSLS-a cilj ne bi smio biti prekomjerna regulacija tržišta nego osiguranje jasnih pravila i zaštita kupaca nekretnina te poticanje konkurencije na tržištu nekretnina.
Zato je jedna od najvažnijih i najpozitivnijih promjena ovog zakona je uvođenje jasnih pravila u posredničkoj naknadi. Dosadašnja praksa u kojoj nije bilo precizno definirano tko snosi troškove provizije često je dovodila do situacije u kojem su kupci bili suočeni sa neočekivanim troškovima, a ovaj novi zakon jasno propisuje da naknada plaća onaj tko je sklopio ugovor o posredovanju. Ova odredba posebno je važna jer ne ograničava tržište nego ga čini transparentnim, kupci i prodavatelji sada unaprijed znaju sve obaveze čime se smanjuje prostor za manipulaciju, ova promjena je sigurno dobar primjer regulacije koja ne guši tržište već ga čini učinkovitijim i konkurentnim. Sličnu logiku slijedi i zabrana oglašavanja nekretnina bez prethodno sklopljenog ugovora s vlasnikom. Ova mjera rješava dosadašnju praksu oglašavanja nepostojećih ili neovlaštenih ponuda koje su stvarale lažnu sliku ponude i potražnje te dovodile do manipulacije na tržištu sa cijenama te pritom kupce često dovodile u zabludu. Uvođenjem ove zabrane zakon smanjuje te manipulacije tržištem kao i sprječava lažno oglašavanje na tržištu nekretnina.
Dobrodošli prijedlog je i zabrana uvjetovanja razgledavanja nekretnina potpisivanjem ugovora o posredovanju. Ova praksa koja je bila često u dosadašnjoj praksi stavljala je kupce u nepovoljan položaj jer su morali preuzeti određene obaveze prije nego što su uopće ima… mogli procijenit nekretninu i iz liberalnog stajališta ova promjena zakona je više nego dobrodošla jer smatram da kupci imaju pravo na punu informaciju bez prisile i obaveze.
Smatramo također pozitivnim i ojačavanje profesionalizacije posredničke djelatnosti kroz povećanje minimalnog iznosa osiguranja uvođenjem kriterija dobrog ugleda te jasnijih definiranja obveza agenata i posrednika što sigurno će doprinijeti većoj sigurnosti korisnika usluga i na kraju će to rezultirati čišćenjem tržišta nekretnina od neodgovornih i nelegalnih sudionika što se dugoročno koristit i kupcima ali i ozbiljnim poduzetnicima.
Međutim, upravo u ovom dijelu prijedloga zakona imamo i neke naše dvojbe oko svake nove pojačane regulacije jer svaka nova regulacija koja povećava standarde poslovanja istodobno povećava i troškove ulaska na tržište. Veći zahtjevi za osiguranje, administrativne obveze i stroži nadzor mogu obeshrabriti manje poduzetnike što će za posljedicu može i imati smanjenje konkurencije i koncentracije tržišta u rukama većih dominantnijih agencija.
Nama u HSLS-u je također problematična i uloga Hrvatske gospodarske komore koja ovim zakonom dobiva značajne javne ovlasti, uključujući vođenje registra i imenika agenata. Iako centralizacija podataka može povećati transparentnost ona također predstavlja ponovno rizik od prevelike moći jedne institucije bez tržišne konkurencije. Smatramo da svako jačanje paradržavnih institucija zahtijeva dodatni oprez jer može dovesti do stvaranja zatvorenih sustava koje favoriziraju postojeće sudionike.
Još jedna sporna točka odnosni se na ograničenje rada agenata. Prema prijedlogu zakona agent može radit samo za jednog posrednika i ne smije obavljati slične poslove paralelno. Ova mjera ima cilj spriječit sukob interesa i osigurat profesionalnost no istodobno ograničava fleksibilnost rada i smanjuje tržišnu konkurenciju. U suvremenim ekonomijama fleksibilni oblici rada postaju sve važniji a ovakvo ograničenje smatramo da su na tržištu rada zastarjela i ne doprinose dinamici tržišta rada kao i poduzetništvu građana koji hoće više raditi te ostvariti bolje prihode takvim dopunskim radom.
Zakon također uvodi i niz obaveznih elemenata ugovora o poredovanju iako je zaštita potrošača pozitivan cilj ne treba zanemariti ni pitanje rasta troškova. Povećanje regulatornih zahtjeva gotovo uvijek rezultira povećanjem cijena usluga jer poduzetnik će te troškove prenijeti na krajnjeg korisnika. U ovom slučaju povje… postoji realna opasnost da će građani unatoč većoj zaštiti na kraju plaćati skuplje usluge posredovanja.
Zaključno, Prijedlog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja kvalitetni pokušaj uspostavljanja ravnoteže između slobodnog tržišta i potrebe za njegovim uređenjem. Njegove ključne prednosti se nalaze u povećanju transparentnosti, zaštiti građana kupaca i suzbijanje dosadašnjih nelegalnih pojava na tržištu nekretnina.

Sa druge strane rizici ovog zakona se očituju u mogućem prekomjernom reguliranju i smanjenju na tržištu nekretnina. Iz naše perspektive ovaj zakon treba podržati u načelu, ali uz nužnost daljnjeg smanjenja administrativnih barijera i smanjenja regulatorne uloge Hrvatske gospodarske komore jer je regulacija tržišta je opravdana kada ispravlja tržišne neuspjehe ali postaje problematična kada počne gušiti tržišnu konkurenciju jer slobodno tržište nije tržište bez pravila ali ni tržište preopterećeno pravilima. Stoga će biti ključno da ovaj zakon primjenjuje se razmjerno i uz stalno praćenje njegovih učinaka.
Hvala lijepa.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Sada je na redu Kluba zastupnika Centra i Nezavisne platforme Sjevera, taj klub će zastupati kolega gospodin Damir Barbir, izvolite.

Barbir, Damir (Centar)

Hvala predsjedavajući.
Čini mi se da ovdje ne radi ovaj mjerač vremena.

Radin, Furio (Nezavisni)

Evo ga sad je uključen, kod nas je uključen.
Hvala, vodit ću računa ovih 15 sekundi, izvolite.

Barbir, Damir (Centar)

Dobro, hvala predsjedavajući nadam se da će nakon moje rasprave se ovo popraviti vrijeme, međutim to je manje bitno sada.
Poštovani državni tajniče, kolegice i kolege saborske zastupnice i zastupnici u ime Kluba našega Centra i Nezavisne platforme Sjever danas raspravljamo o Prijedlogu Zakona o posredovanju u prometu nekretninama.
Ovo je zakon koji dolazi u trenutku kad je tržište nekretnina jedno od najosjetljivijih pitanja u društvu i zato ova rasprava ne može biti puko samo formalna rasprava ona je zaista jedna politička rasprava jer govorimo u provom redu o stanovanju, a onda nakon toga govorimo i o dostupnosti samoga stanovanja, o cijenama koje ubrzano rastu i o tržištu koje nažalost sve više izmiče kontroli.
Ovaj zakon pokušava urediti djelatnost posredovanja, uvodi jasnija pravila, povećava nadzor, uvodi digitalne procedure i ne možemo reći da je tu išta pogrešno. To je definitivno nama svima potrebno. Međutim, treba odmah jasno istaknuti sljedeće: ovaj zakon ne rješava taj ključni problem o kojemu govorimo, a to je da je tržište nekretnina u Hrvatskoj sve manje dostupno građanima.
Zakon se bavi posrednicima ali problem je puno širi od samih posrednika i puno važniji po pitanju građana i njihove dostupnosti nekretnina. Prvo o čemu treba govoriti to je pitanje transparentnosti. Ovdje se jasno uređuje obveza sklapanja pisanog ugovora, definira se posrednička naknada i uvode se pravila od kome tko plaća tu istu naknadu. To je ispravno, jer do sada smo imali praksu u kojoj su troškovi često bili nejasni.
Kupci su znali plaćati naknade bez jasnog ugovornog odnosa, to se sada pokušava urediti ali pitanje je i same provedbe. Hoće li ovo stvarno se poštovati ili ćemo opet imati jednu te istu situaciju da pravila postoje, ali praksa ide nekim drugim putem koji nije isti put kojim idu ta pravila. Drugo je pitanje sama regulacija tržišta i ono pitanje koje sam pitao državnog tajnika u svojoj replici. Prema njemu imamo jedno veliko tržište, to je tržište sa 1500 agencija i gotovo 5000 agenata. To je zaista jedno golemo tržište i to tržište ima ogroman utjecaj na cijene i ponašanje i kupaca i prodavatelja.
Ovaj zakon pokušava povećati profesionalnost, to uopće nije sporno. Uvodi se obveza osiguranja, uvodi se kriterij dobrog ugleda, uvodi se jači nadzor. To je također dobro, ali opet regulacija bez nadzora ne znači puno tako da ako nemamo neke kapacitete za samu kontrolu, ako nemamo inspekcije koja je stvarno ne čisto pro forme odrađuju svoj posao onda će sve ostati kao i kod brojnih drugih zakona isključivo i samo na papiru.

Treće je pitanje kao i brojnih drugih pitanja i drugih zakonskih prijedloga koje često čujemo u ovoj sabornici a to je pitanje digitalizacije. U zakonu se uvodi sustav start plus i elektronično podnošenje zahtjeva i to je definitivno jedan korak unaprijed. Ali moramo paziti da digitalizacija ne postane samo nova forma birokracije što često se i događa.
Ako postupci ostanu spori, ako sustavi nisu međusobno povezani, ako građani poduzetnici nemaju jednostavniji pristup onda digitalizacija neće dovesti nikakvu promjenu. Četvrto pitanje je pitanje odnosa prema građanima. I ovaj zakon u tom smislu unosi jednu, donosi jednu važnu novu odredbu zabranjuje se naplata posredničke naknade od osobe koja nije sklopila ugovor sa posrednikom. To je stvarno jedna velika stvar, to je zaštita kupaca, to je zaštita najmoprimaca, to je ispravljanje jedne loše prakse. Međutim, treba se također postaviti ono jedno te isto pitanje hoće li se to provoditi i hoće li se ponovo pronaći neki načini za zaobilaženja samih zakonskih normi koji se često događaju kod sličnih zakonskih propisa. Jer tržište uvijek nađe način ako sustav nije dosljedan i ako ne tretira jednako sve naše građane što bi trebalo biti slučaj.
Peto pitanje je pitanje i profesionalnosti samog sustava. Uvodi se jasniji uvjeti za agente, uvodi se zabrana rada za više posrednika istovremeno, uvodi se i jača odgovornost i to je također nešto što je dobro i što je korak naprijed jer tržište nekretnina nije bilo kakvo tržište. To je tržište na kojem građani donose najveće životne odluke i tu nema prostora za neku vrstu neprofesionalnosti, ali ono što nedostaje u ovoj priči je šira slika. Ovaj zakon uređuje posrednike, ali ne uređuje tržište koje ide na štetu malog čovjeka, jer malom čovjeku, za njega se najviše borimo, njemu je potrebna dostupnost tih nekretnina i cijeli zakoni u konačnici se rade za naše ljude i rješavanje njihovih životnih problema.
Ne uređuju se cijene, ne uređuje se dostupnost stanovanja, ne uređuje se odnos između investitora, države i građana i zato treba biti potpuno otvoren i iskren. Ovo je zakon koji popravlja samo jedan segment sustava, ali ne rješava problem, a problem je da sve više građana ne može riješiti svoje stambeno pitanje. I dok god je to tako svaka ovakva rasprava mora imati i tu dimenziju, zato ovaj zakon treba gledati isključivo kao jedan nužan korak naprijed, ali ne i kao rješenje jer ovaj zakon u biti ne uređuje pravila igre. Uređuje pojedine dijelove te same igre, međutim ne mijenja glavne postulate, ne mijenja samo igru. I to je ključna poruka. Usklađujemo djelatnost posredovanja, uvode se jasniji ugovori, uvodi se veća transparentnost, uvodi se odgovornost i to je sve ono čemu ovaj zakon definitivno ima smisla. Sve to je trebalo napraviti i sve to je napravljeno.
Ali postavimo si jedno jednostavno pitanje hoće li nakon ovog zakona građanima biti lakše kupiti stan. To je ključno pitanje. Hoće li mladima biti lakše riješiti stambeno pitanje? Hoće li cijene na tržištu možda biti niže? Hoće li tržište biti pravednije prema onima koji se ne mogu izboriti na tržištu? Odgovor je jasan – neće, jer ovaj zakon ne dira u srž problema, a srž problema je da je tržište nekretnina izmaklo ravnoteži.
Imamo rast cijena koji nije praćen rastom plaća, imamo investicijsku potražnju koja istiskuje same građane, imamo nedostatak javnih politika stanovanja što je ključ i okosnica samog problema. I u takvom sustavu posrednici su samo jedan dio, jedna karika u tom lancu, ali ne uzrok. I zato moramo paziti da ne stvorimo privid rješenja, jer lako je reći da smo uredili tržište, a puno je teže stvarno ga učiniti pravednim.
Ovaj zakon uvodi reda, to treba priznati. Uvodi jasna pravila u posredničkim naknadama, uvodi obvezu ugovora, uvodi zabranu određenih nepoštenih možemo reći praksi, uvodi kriterij za profesionalnost, ali zakon ne može zamijeniti politiku, ne može zamijeniti strategiju stanovanja, ne može zamijeniti odgovornost države. I zato danas moramo reći ono što često izostaje ako želimo voditi i urediti tržište nekretnina moramo tržište nekretnina moramo napraviti puno više od ovoga. Moramo imati politiku stanovanja u prvom redu, moramo imati jasnu strategiju javne gradnje, moramo regulirati kratkoročni najam, moramo osigurati da stan nije samo investicija jer mu to nije temeljna namjena nego i osnovna životna potreba svakog našeg građana.
I dok to ne napravimo svaki zakon poput ovoga bit će samo neko djelomično rješenje, samo neko parcijalno popravljanje štete ne zato što je ovaj zakon loš da ne bi bilo zabune, nego zato što jednostavno je nedovoljan. Druga stvar koju moramo jasno reći a odnosi se na provedbu. U ovom zakonu uvodimo nova pravila, uvodi se nadzor, uvode se obveze ali za provedbu su predviđena tek tri nova inspektora, tri za cijelo tržište o kojem sam govorio o 1500 agenata. Za više od 1000 i pol, pardon, agencija i za gotovo 5000 agenata koji su tu. To nije ozbiljno, to nije neki sustav, to je formalno ispunjavanje obveze koja je stavljena pred zakonodavca.
I zato postoji realan rizik da će se zakon provoditi samo selektivno, a selektivna provedba u biti znači nepravdu. Treće pitanje je pitanje povjerenja. Ovaj zakon želi povećati povjerenje građana, to je jasno navedeno ali povjerenje se ne gradi zakonima, povjerenje se gradi praksom i to nama u hrvatskoj najviše nedostaje. Možemo imati najbolje zakone, ako nemamo praksu koja se provodi mi u biti nemamo ništa.
Ako građani i dalje budu imali osjećaj da su prepušteni tržištu, ako i dalje budu nailazili na netransparentne prakse, ako i dalje budu imali osjećaj da sustav ne štiti njihove interes onda ovaj zakon neće postići svoj temeljni cilj. I zato je odgovornost Vlade puno veća od donošenja, pukog donošenja ovog jednog provedbenog zakona. Odgovornost je u nadzoru, odgovornost je u politici a i samoj praksi. I na kraju moramo biti pošteni prema građanima, ne smijemo im prodavati priče da je ovo rješenje, ovo je samo jedan korak, možda dobar korak ali samo jedan korak i zato ćemo ovaj zakon podržati u dijelu koje se odnosi na red i povećanje same transparentnosti, ali ćemo i jasno upozoriti. Bez ozbiljne stambene politike, bez stvarnih mjera i bez odgovorne provedbe samog zakona ovaj zakon neće promijeniti ono što građane najviše muči, a to nedostupnost stanovanja za obične građane. I to je ono što mora biti u fokusu okosnica svih naših ozbiljni politika, ne posrednici, ne procedure, nego ljudi i njihovi životi i njihova mogućnost da imaj svoj dom.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa.
Sada je na redu klub IDS-a, PGS-a, Unije ISU-a i PIP-a i govorit će prvo, prije gospodin Milas, onda gospodin Paus.
Izvolite.

Milos, Anteo (IDS)

Dobar dan svima.
Poštovani potpredsjedniče, poštovani državni tajniče sa suradnicom, kolegice i kolege evo pokušat ću dati jedan osvrt više iz kuta gledišta lokalne samouprave i značaja ovog zakona, ali i poreza na promet nekretnina za naše funkcioniranje.
Ja dolazim iz jednog malog grada sa 5000 stanovnika i u zadnjih 10 godina prihod od poreza na promet nekretnina iznosio je oko 10 milijuna kuna i to je vrlo pozitivno vjerujem kad netko gleda iz drugih dijelova Hrvatske, ali ono što je negativno u toj priči je da naša procjena da smo mi tih deset godina izgubili dva milijona eura poreza koji nije obračunat.
Ako idete računati koliko je novaca izgubljeno, tj. ostalo izvan poreznog sustava u cijeloj Republici Hrvatskoj dolazite do nekoliko milijardi eura. I zato je dobro da danas raspravljamo o Prijedlogu zakona o posredovanju prometu nekretnina, o zakonu koji dolazi nakon dugog razdoblja u kojem se ovo tržite razvijalo i rekao bih brže od pravila kojega uređuju. Ovaj zakon je definitivno potreban, potrebno je uvesti red na tržište koje je godinama bilo obilježeno sivim zonama, nejasnim pravilima i neujednačenom praksom. Potrebno je zaštititi građane i podići razinu profesionalnosti u tom poslovanju.
Pozdravljam zato namjeru da se uvede više reda, transparentnosti i odgovornosti ali isto tako moram reći da ovaj zakon ima i ozbiljne nedostatke, jer ovakav prijedlog zakona uvodi red ondje gdje red uglavnom već postoji među registriranim i legalnim posrednicima i u minimalnim detaljima se razlikuje od postojećeg a propušta zahvatiti srž problema na tržištu nekretnina, a srž problema dobro poznajemo svi i to nije samo siva već rekao bih jedna velika crna zona, zona u kojoj se kupoprodajni ugovori sklapaju uz posredovanje osoba koje za to nemaju nikakve ovlasti, zona u kojoj se cijene u ugovorima prikazuju netransparentno da ne koristim neki drugi izraz, zona u kojoj se provizije naplaćuju izvan sustava i završavaju direktno u džepu bez ikakvog poreznog nadzora.
Kada netko nelegalno posreduje u prometu nekretnina ne gubi samo jedna osoba, gubi država porez na dohodak i porez na dodanu vrijednost, gube gradovi i općine opet porez na dohodak i porez na promet nekretnina, gube građani i gubi cijelo ovo formalno veliko tržište. Ako želimo doista suzbiti tu crnu zonu moramo razmotriti i neke ozbiljnije modele djelovanja.
Jedan od njih je da se kupoprodajne transakcije odvijaju isključivo kroz licenciranje posrednika uz jasnu evidenciju i kontrolu novčanih tokova. Podsjećam da je država već uvela sličan pristup kroz Zakon o zemljišnim knjigama gdje se radi pravne sigurnosti postupci vode isključivo preko javnih bilježnika. Zašto ne bismo razmotrili takav prijedlog i za ovaj zakon? Uz to nužno je uspostaviti jedinstvenu javnu bazu podataka o nekretninama sa jasno vidljivim oglašenim cijenama i konačno postignutim cijenama. Takvi sustavi postoje. Navest ću primjerice MLS sustav koji funkcionira u Sjedinjenim Američkim Državama.
Kod nas bi takvu bazu mogla voditi Hrvatska gospodarska komora gdje se već nalaze registrirani svi posrednici. Podsjećam da ti podaci već postoje kroz zemljišne knjige, ali su danas nepovezani, teško dostupni i nedovoljno iskorišteni. Njihovim objedinjavanjem povećali bismo transparentnost, omogućili građanima informirane odluke, smanjili manipulacije cijenama i suzili prostor za nelegalne posrednike.
Nekoliko se pitanja zašto nameće i nadam se da će zakonodavac pronaći adekvatna rješenja do konačnog prijedloga zakona. Prvo pitanje je i to mene naravno posebno zanima je ingerencija lokalne samouprave na čijem se području nalazi nekretnina. Podsjetit ću vas porez na promet nekretnina u cijelosti je prihod gradova i općine i ovdje govorimo o ozbiljnom novcu. Danas se taj prihod na razini RH kreće oko 400 milijuna eura godišnje. To znači da govorimo o ukupnom prometu na razini 13 milijardi eura ili više od trećine proračuna RH. I unatoč tome u ovom zakonu jedinice lokalne samouprave gotovo da se uopće ne spominju i tu smatram da je ozbiljan propust. Zato predlažem da se propiše obveza da posrednici ili javni bilježnici uz Poreznu upravu obvezno obavještavaju i jedinice lokalne samouprave o svakoj promjeni vlasništva.
Drugo pitanje je problem netransparentnih tokova novca. Svi znamo da dio stvarne kupoprodajne cijene ide na crno. Isto vrijedi i za provizije, a tržište nekretnina nerijetko se koristi i za pranje novca. I zato ovo nije samo porezno pitanje, ovo je pitanje funkcioniranja pravne države. Jer ako samo mali dio tog ogromnog tržišta ide izvan sustava govorimo o desecima milijuna eura gubitka za naš porezni sustav.
Treće, problem kontrole ugovorenih cijena. Naša Porezna uprava se oslanja na podatke koji često ne odražavaju stvarno stanje kupoprodaje i to znamo i tako nastaje jedan zatvoreni krug netočne cijene, netočni porezi. Još je veći problem što Porezna uprava samo u izuzetnim slučajevima to sam provjerio vrši nadzor nad ugovorenim iznosima, a kada ih pitate koji su to kriteriji za izuzetne slučajeve odgovora nema jer nema ni pravog nadzora nad takvim postupcima.
Četvrto pitanje je naravno i zaštita kupaca. Kupci često nemaju jasnu informaciju o mogućnostima gradnje. Iz osobnog iskustva govorim da takvi propusti dovode do velikih šteta i dugotrajnih sudskih sporova, zato predlažem obvezu pribavljanja lokacijske informacije ili neke druge javne informacije prije same kupoprodaje.
I zadnje pitanje, ono možda najvažnije koje znamo da danas ne funkcionira, a to je provedba i nadzor cijelog sustava. Bez stvarne kontrole ni jedan zakon neće dati rezultate, pa tako ni ovaj. Do sada smo u praksi bili svjedoci nepostojanja kontrole od strane države. To je odgovaralo mnogim pojedincima, ali je društvo kao cjelina u velikom gubitku.
I za kraj konstatirati ću u ime kluba IDS-a da ovaj zakon ipak jedan korak naprijed nakon toliko godina, bolji zakon, ali nedovoljno dobar za sve probleme sa kojima se suočavamo na tržištu nekretnina. Ako želimo uređeno tržište novi zakon mora kao prvo suzbiti crnu zonu, uključiti lokalnu samoupravu, osigurati transparentnost cijena, zaštititi kupce i spriječiti zlouporabe. Jer nemojmo zaboraviti tržište nekretnina nigdje na svijetu nije samo tržište, već je zbog svoje pravne kompleksnosti i zbog svoje financijske veličine i ogledalo pravne države.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Paus, izvolite.

Paus, Dalibor (IDS)

Evo hvala lijepa predsjedavajući, poštovani državni tajniče, poštovane kolegice i kolege.
Pa evo nastavit ću ovdje otprilike gdje je i stao kolega Miloš sa zaključkom da stvarno ovaj zakon nije nekakva radikalna promjena, ali jeste jedan evolucija postojećeg zakona u kojem ima još uvijek prostora za poboljšanja i nadam se da će državni tajnik prenijeti i uvažiti neke od prijedloga koje su i do sada već dali saborski zastupnici, ali i koji će se čuti u daljnjoj raspravi.
Pa jedan od takvih u stvari prijedloga za poboljšanje bio bi u stvari i članak 29. stavak 4. ali prije toga ću se, ću reći kako je to regulirano u postojećem zakonu. Dakle, radi se u stvari o roku do 12 mjeseci nakon prestanka ugovora o posredovanju u kojem posrednik ima pravo na naplatu provizije ukoliko je prodavatelj sklopio ugovor sa osobom, odnosno ne samo sa osobom koju je on doveo, nego sa, ukoliko je posrednik u stvari uzrok zbog čega je taj ugovor sklopljen.
Dakle, u postojećem zakonu stoji ograničenje do 12 mjeseci nakon raskida ugovora ako nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica posredovanja djelovanja posrednika mora platiti punu proviziju. Ovaj postojeći prijedlog briše tu granicu od 12 mjeseci i kaže jednostavno da ugovorom o posredovanju, u prometu nekretninama posrednik se obvezuje ako je, pardon, ako je predmet poslovanja, ako je naknadno sklopio i pravni posao sa trećom osobom nalogodavac izravna posljedica radnji prema izravnim posljedicama radnji posrednika platit će punu proviziju. Dakle, bez obzira koliki je odmak vremena od prekida ugovora sada mora nalogodavac platiti posredniku proviziju. Mislim da to nije primjereno, mislim da ukoliko se nekakav pravni posao dogodi nakon 5 godina nema smisla da posrednik traži proviziju.
Mislim da treba vratiti ovo ograničenje od 12 mjeseci po raskidanju ugovora. Druga stvar je ovo što je spominjano već i ovdje u raspravi, dakle da se posrednik obvezuje ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama ako je predmet poslovanja zemljište provjeriti njegovu namjenu u skladu sa propisima o prostornom uređenju, lokacijskim informacijama. Dakle, što znači provjeriti? Mislim da to moramo definirati, jer puno već ima ovdje nedefiniranih stvari u ovom postojećem zakonu, pa i u ovom prijedlogu zakona. Neke možda i nije moguće bolje definirati, ali mislim da mi ovdje možemo sasvim solidno definirati kako je predložio i kolega Milas da se provjeri u stvari status tog zemljišta jednostavno izvatkom, lokacijskom informacijom.
Reći ću vam iz prakse kao čelnik jedne, kao bivši čelnik jedne od općina vrlo često su mi dolazili posrednici u prometu nekretninama i tražili od općine bilo kakav papir da postoji namjera općine da će se uvrstiti u građevinsko zemljište, da postoji namjera općine da se izradi urbanistički plan područja u narednih nekoliko godina vezano uz određeno zemljište.
Dakle, traži se bilo kakav papir kako bi posrednik mogao uvjeriti eventualnog kupca da će biti sve u redu sa tim zemljištem. Naravno da taj papir nema težinu čak i ako bi bio izdan, ali to kupac ne zna, tako da mislim da propisivanjem da taj papir kojim ćemo mi provjeriti, odnosno kojim će posrednik dokazati svoje provjeravanje statusa zemljišta možemo jednostavno direktno navesti to je lokacijska informacija koju izdaje nadležni Odjel za profesionalno planiranje i gradnju u određenoj jedinici lokalne ili regionalne samouprave.
Time ćemo smanjiti nejasnoću, dignut ćemo sigurnost građana što se smije, a što se ne smije sa tom česticom, tim zemljištem kojeg eventualno misli kupiti. Bilo bi dobro jasno, dobro u ovom zakonu da je stavljena obaveza jednog, obvezno jednog zaposlenog. Sigurno je dobro i da se regulira bolje oglašavanje nekretnina i da se ne može oglašavati bez da to piše izričito u ugovoru. Sigurno je dobro da se i strogo zabrani potpisivanje ugovora sa posrednikom kako bi se uopće stan razgledao, ali kad već govorimo o toj dvostrukoj proviziji, odnosno proviziji koja se dijeli, ali u principu svi znamo s obzirom da je potražnja sada puno veća od ponude da će se ta provizija uglavnom prebaciti na kupca zemljišta. Mislim da je dobro da smo to malo bolje regulirali, ali mislim da i to možemo mrvicu bolje regulirati. Na koji način? Pa evo iz iskustava zapadnih zemalja mislim da je upravo u Njemačkoj regulirano na način da nema provizije ukoliko ne postoji pisani ugovor, to smo mi uveli u ovaj prijedlog, ali i nema više od 50% provizije za onoga koji kupuje, odnosno za kupca. Dakle, provizija se mora podijeliti 50% i 50%. Znači, ne može premašiti 50% proviziju kupac i još se ograničava da nema isplate provizije od strane kupca dokle nalogodavac nije isplatio svojih 50% provizije. Time stvaramo ipak nekakvu sigurnost, nekakve bolje uvjete da će ipak naš građanin pri kupnji nekakve nekretnine biti zaštićeniji po pitanju plaćanja provizije, jer netko je ovdje računao da na 300 000 eura često te kad se kupuje neki stan te provizije iznose 10, 15000 eura. Ako propišemo da se mora podijeliti maksimalno 50% po kupca i ako još propišemo da kupac ne mora platiti proviziju dokle god nije platio nalogodavac mislim da ćemo time zaista uvesti red u to pitanje prebacivanja cijele provizije na samoga kupca. I konkretno ovo što je rekao i kolega ponovit ću što još što je rekao kolega Milas jedna javna baza u kojoj ćemo točno znati pri oglašavanju nekretnine koliko je oglašena cijena i pri prodaji nekretnine kolika je prodajna cijena iz koje ćemo onda moći regulirati na bolji način u stvari malverzacije sa cijenom i plaćanjem poreza na nekretnine.
Hvala lijepo.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Klub zastupnika Mosta i nezavisnog zastupnika Josipa Jurčevića predstavit će, odnosno njihove stavove će predstaviti gospodin Božo Petrov, izvolite.

Petrov, Božo (MOST)

Poštovani predsjedavajući, poštovani državni tajniče, kolegice i kolege zastupnici.
Samo da kratko nastavim na kolegu Pausa. Da, to jest istina, ali istina je isto tako na primjer da se pokazalo na primjeru Njemačkoj jer nije savršen model da ukupna provizija se često nije smanjila, nego se je povećala, ali o tome ćemo malo poslije. I slažem se da se treba puno bolje, puno jače urediti i zaštiti kupca. Ono što na početku želim reći jest da trenutak u kojem netko tko je kupac odlazi kupiti stan, kuću, dom on u tom trenutku nije pravnik. On, kao što je rekao državni tajnik onako emocionalno dolazi tamo sa kreditom, sa strahom, to je njegovo sve, to je njegova ušteđevina. Nada se da ga sustav neće prevariti, ovo jest realno stanje.
E baš zato državni tajničke zakon u ovome području mora biti kristalno jasan ne za ministra, ne za vas, ne za agenciju, ne za odvjetnika, nego za običnoga čovjeka koji treba znati tri stvari: tko za zastupa, što potpisuje i što će to platiti? I to je problem svih ovih godina. Nije hrvatsko tržište nekretnina nastalo neki dan i nije istina da nije bilo nikakvih pravila. Problem je što su neka pravila bila preslaba, neka prešutna, neka su se u praksi tako lako zaobilazila kao da ne postoje.
I zato ovaj zakon treba ocijeniti na način da treba podržati ono što je dobro, da treba promijeniti ono što je loše, a ima i jednog i drugog u zakonu. Dobro je na primjer što ugovor o posredovanju mora biti sklopljen u pisanom obliku, dobro je što se zabranjuje oglašavanje nekretnine bez prethodno sklopljenog ugovora sa vlasnikom, dobro je što se razgledavanje nekretnine uvjetuje prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Ima još par stvari, ali upravo zato što ovaj zakon sadrži dobre elemente onda je važno reći gdje nije otišao dovoljno daleko, odnosno gdje ga se može dodatno poboljšati? Njegova slabost nije u tome što propisuje, nego što je ostavio previše otvorenim.
Jedna od stvari je što je spomenuo kolega Paus, ali redom. Ovaj zakon ne zabranjuje da posrednik za istu nekretninu naplati naknadu i od prodavatelja i od kupca, dakle mogu platiti i jedni i drugi. Samo to pokušava urediti. To može učiniti samo ako sa svakom stranom ima poseban ugovor, ali ako plaća samo jedna strana tada joj se može naplatiti najviše polovica tog iznosa. Dakle, hajmo biti čisti. Ovdje Vlada nije ukinula problem dvojne naplate, nego ga je pokušala staviti, popravila. Jel' to dovoljno? Za Most to nije dovoljno. Ako je godinama jedan od najvećih problema bio to što kupac često nije znao kada zapravo postaje nalogodavac, što potpisuje, koju uslugu plaća onda nije dovoljno samo reći da će to sada biti nešto urednije propisano, napisano. Kolega Paus je spomenuo Njemačku, tako je mora biti maksimalno plaćeno sa jedne i sa druge strane 50%, ali njemačko iskustvo je pokazalo da se time nisu smanjile provizije nego su se čak malo i povećale. Francuska je uvela model koji sada pokušava uvesti Hrvatska, ali onda ste kad ste se ugledali na taj primjer trebali također uzeti i francusko iskustvo koje pokazuje da ez nadzora ove poluge nema niti rezultata, da tržište ostaje jednako sivo. To je francusko iskustvo, a Švedska, Švedska je otišla najdalje u zaštiti kupca i u konačnici i prodavatelja jer je tamo broker definiran kao nepristrani posrednik koji mora voditi računa i o prodavatelju i o kupcu, a uz to postoji i jasan, vidljivi nadzor.
Irska je pokazala još jednu stvar, nije dovoljna samo licenca, osiguranje, potreban je regulator koji građanin vidi i osjeti, a to znači da tamo postoji obvezni ugovor o angažmanu, aktivan nadzor, objava statistika, pritužbi, posebni zaštitni mehanizmi za oštećene stranke. E to znači zaštita kupca.
Pouka bi trebala biti jednostavna. Dobro je što Vlada pokušava urediti područje, nije dovoljno dobro samo preciznije opisati problem, nego ga treba riješiti na način da kupac zna što to potpisuje, što plaća, tko ga zastupa. U suprotnom siva zona će samo dobiti jedan bolji, uredniji pravni oblik, a nastavit će postojati.
Ono što treba napraviti treba zadržati ono što zakon dobro u ovom trenutku postavlja znači pisani ugovor o posredovanju, zabranu posredovanja bez ugovora, zabranu oglašavanja bez ugovora sa vlasnikom, zabranu da se razgled uvjetuje potpisom ugovora, potvrdu o razgledu bez financijske obveze kao i jačanje registra, dobrog ugleda, stručnog ispita, evidencija i osiguranje od odgovornosti i to nisu sitnice i tu se slažem i to jest temelj uređenijeg tržišta. Ali tamo gdje je zakon ostao previše mekan treba ga pooštriti i to vrlo konkretno. Ako kupac za istu nekretninu ulazi u poseban odnos sa posrednikom tada prije potpisa mora dobiti kratku i obveznu pisanu obavijest na jednoj stranici bez sitnih slova, bez skrivanja u općim uvjetima.
U toj obavijesti moraju stajati tri stvari: Tko je prvotni nalogodavac, za koju točno uslugu kupac plaća, koliko je ukupan mogući trošak za obje strane? To mora biti zaseban dokument potpisan prije bilo kakve obveze. Osim toga, sva ova iskustva drugih država su pokazala da treba ojačati provedbu, a ne samo normu. Ako zakon zabranjuje oglašavanje bez ugovora sa vlasnikom onda mora postojati i operativni mehanizam. Obveza da posrednik na zahtjev nadzora odmah dokaže osnovu oglasa obveza brzog uklanjanja oglasa kad za njega nema ugovorne osnove i obveza javnog godišnjeg izvješća o broju nadzora, prijava, utvrđenih povreda i izrečenih mjera.
Bez ovoga imat ćemo jedan lijepi zakon u Narodnim novinama, a na portalima ćemo imati iste stare obrasce. Francusko iskustvo to potvrđuje, njemačko iskustvo to potvrđuje. Ako već uzimamo određene modele od drugih država uzimo i njihovo iskustvo, postavimo to bolje nego što su oni napravili. Nakon toga trebamo urediti pitanje dvojne naknade, jer ga Vlada ovim prijedlogom nije ukinula, ograničila ga je, formalizirala ali smatramo da to nije dovoljno. Potrebno je dodatno propisati, a kupac ne može snositi naknadu ako nije unaprijed i nedvosmisleno ugovorio zasebnu, stvarnu i određenu uslugu koja njemu ide u korist. Drugim riječima, nije dovoljno da postoji papir, mora postojati i stvaran sadržaj usluge. I nema se pravo apsolutno cijela težina prebaciti na kupca. I mogu se kombinirati nekoliko modela, a jedan je od njih da svatko od njih i kupac i prodavatelj plaćaju po 50% čime se uzima u obzir i njemački model i isto tako ovaj dio koji je pokazala i Irska i Švedska i Francuska da vam je potreban nadzor i ovaj treći dio da kada kupac nešto plaća da zna što plaća i da plaća uslugu koja njemu ide u korist, a ne samo zato da podijeli troškove sa prodavateljem.
Peto, treba jasno reći da pošteni posrednici nisu problem, problem su oni koji žive od nejasnoća, od dupliciranih oglasa, maglovitih uloga, prebacivanja rizika na kupca i skrivenih financijski posjednici. Zato mi jesmo za uređeno tržište nekretnina, tržište u kojem vlasnik zna tko mu oglašava nekretninu, kupac zna što potpisuje a pošteni posrednik više ne mora konkurirati onima koji godinama posluju na rubu pravila.
I zato nije dovoljno da ovaj zakon bude bolji od staroga. Mora biti dovoljno dobar za građanina koji ne čita zakone, ali osjeća njihove posljedice. Zakon u konačnici ide u pravome smjeru samo nije stigao do one točke do koje je trebao doći. Dobro je na kraju da se uvodi red u oglašavanje, dobro je da štititi građanina pri razgledu, dobro je i više profesionalnosti i odgovornosti, ali nije još uvijek dovoljno dobar ondje gdje mora najjasnije odgovoriti na pitanja tko koga zastupa, tko za što plaća i kako će država dokazati da nova pravila nisu samo fasada za stare prakse.
Prava mjera jednoga zakona nije u konačnici koliko je on uredno napisan nego koliko će građaninu biti lakše s njim živjeti, koliko će od njega imati veće koristi i koliko će društvo poštenije i odgovornije funkcionirati.
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Stipan Šašlin predstavit će stavove Kluba zastupnika HDZ-a o ovom zakonu, izvolite.

Šašlin, Stipan (HDZ)

Poštovani predsjedavajući, poštovani državni tajniče, kolegice i kolege.
Pa kao prvo da istaknem da i ovaj zakon kao i brojni drugi zakoni Republike Hrvatske koji se donose u ovom Parlamentu prvenstveno su u svrsi i u cilju, donose se u cilju zaštite građana, odnosno zaštite od mogućih zlouporaba, nepoštenih trgovačkih praksi i drugoga, jel' tako se donosi i ovaj zakon.
Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina uređuju se uvjeti za obavljanje djelatnosti poslovanja u prometu nekretninama, sklapanju ugovora o posredovanju, te opći uvjeti poslovanja. Nadalje, Zakonom o posredovanju propisuju se prava i obveze posrednika, agenata i nalogodavaca, naplata posredničke prakse, uvjeti i način polaganja stručnog ispita za agente, postupak upisa u registar posrednika i imenik agenata, nadzor nad radom posrednika, te odgovarajuće prekršajne mjere.
Do 2025. u Zakonu o posredovanju prometa nekretnine izmijenjen je i dopunjen tri puta. Osigurano je usklađivanje sa pravnom stečevinom EU i time je omogućen praktički jednak status posrednika iz država EU, odnosno gospodarskog prostora i posrednika registriranih u Republici Hrvatskoj uz obvezu da dostavljaju prethodne pisane izjave Hrvatskoj gospodarskoj komori prije početka svog rada. Ova mjera također osigurava transparentnost i potpunu dostupnost informacija korisnicima usluga.
Ministarstvo gospodarstva sa Hrvatskom gospodarskom komorom kontinuirano prati dinamiku i potrebe tržišta nekretnina. Hrvatska gospodarska komora jedanputa godišnje organizira forume o prometu nekretninama, gdje praktički agenti, odnosno poslodavci imaju prilike razgovarati o svim temama vezanim uz ovu djelatnost pa tako i o potrebi usklađivanja eventualnih izmjena zakonskih propisa itd. vezano za ovu djelatnost. U odnosu na prijašnji zakon koji je u osnovici imao amo jednu praktički suštinsku izmjenu i dopunu nakon svog donošenja još 2012. godine, a preostale dvije izmjene odnosile su se isključivo na institut nadzora nad provedbom zakona bez značajnijeg unapređivanja djelatnosti posredovanja u nekretninama.
Sukladno trenutno važećem zakonu posrednici iz EU praktički mogu u RH privremeno i povremeno pružati usluge posredovanja pod uvjetom da ispunjavaju kriterije države u kojoj imaju poslovni nastan, te su u obvezi o tome dostavljati izvješće Hrvatskoj gospodarskoj komori, a ovim izmjenama, odnosno prijedlogom ovih izmjena zakonskih uređuje se mogućnost njihovoga trajnog obavljanja djelatnosti na teritoriju Republike Hrvatske i za te posrednike uz, također uvjet ispunjavanja istih zakonskih pretpostavki i obveza kao i za domicilne posjednike.
Jedno od otvorenih pitanja također je i pitanje plaćanja posredničke naknade. Ono je sada trenutno prepušteno dogovoru stranaka, međutim ovim zakonom predviđa se jasno zakonsko uređenje obveze plaćanja posredničke naknade posebice prilikom posredovanja za obje strane radi transparentnosti i pravne sigurnosti korisnika usluga poslovanja.
Provedbom ovog zakona težišno, odnosno prije svega očekuje se viša razina profesionalnosti u obavljaju djelatnosti poslovanja, veća zaštita korisnika usluga, smanjenje mogućih zlouporaba i transparentnog poslovanja, jačanje povjerenja građana u posrednike i tržište nekretnina i usklađenost sa europskom praksom. Sada nešto vezano odnosno trenutnom stanju, malo nešto riječi, nekoliko riječi o trenutnom stanju na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj. Naime, u 2025. godini zabilježen je promet na tržištu nekretnina negdje za oko 13% manji u odnosu na 2024. godinu. To bi netko mogao označiti kao loše, alarmantno itd., međutim u razgovoru sa ljudima koji se bave s tim, koji su stalno na tržištu nekretnina prisutni itd. jednostavno smatraju da se radi o jednoj stabilizaciji, korekciji i cijena ali i samog prometa na tržištu.
Dapače, ne smatraju ništa lošim nego da je to jedna stabilizacija. Ovaj u RH znamo da nam je na neki način dio mentalnog sklopa odnosno tradicionalno okrenuti smo prema posjedovanju, odnosno vlasništvu nekretnina. Mladi ljudi u RH odmah nakon zapošljenja prvi korak im je traženje, odnosno pokušaj gradnje ili kupovine stana, kuće odnosno stambeno zbrinjavanje. Naravno da je to dobro i naravno da to treba i Vlada i na sve moguće načine podržati, međutim tu se mi na neki način dosta razlikujemo od većine europskih zemalja gdje to i nije baš česta praksa poglavito ne znam u zemljama zapadne Europe, Austrija naročito Švicarska i neke druge države gdje mladi ljudi u početku se okreću privatnom nekakvom biznisu, investiranju u posao itd. a tek kasnije u nekakvim kasnijim godinama se odlučuju na stambeno zbrinjavanje.
No, kod nas je to tako i mislim da jednostavno trebamo podržati, održati to stanje. Ako se usporedi prodaja nekretnina u Republici Hrvatskoj unazad 10 godina recimo, 20015. godine u RH probano je negdje oko 67, skoro0 68000 nekretnina. U odnosu na 2023. porast je gotovo duplo negdje oko 137000 nekretnina je prodano 2023. godine. Znači vidljivo je da je tih 8 godina maltene udvostručen taj broj. Znamo i sami koji je to period, koje je to vrijeme bilo, vrijeme uvođenja eura, vrijeme kad su se praznile čarape itd. i mnogi ljudi su se odlučivali upravo za ulaganja u nekretnine i to je rezultiralo tim brojkama. Sada, odnosno trenutno u 2025. smo negdje na oko 117000 prodanih nekretnina što je značajno više nego 2015. ali je nekakav, nekakav manji pad.
Isto osim samog broja prodaje nekretnina mislim da je jako bitno i kretanje trenda, odnosno cijena tih istih nekretnina. Nakon onog početnog velikog vala, odnosno naglih poskupljenja sada se na neki način i to tržište stabilizira i prošlih zadnjih godinu, dvije dana porast cijena je bio tu negdje oko desetak posto.
Međutim, isto u razgovoru sa ljudima iz struke, ljudima koji se bave tom problematikom njihovo predviđanje je da će u narednom periodu te cijene se na neki način, rast cijena stabilizirati otprilike, da će pratiti negdje inflatorni rast odnosno negdje tri do četiri eventualno posto na godišnjoj razini što je svakako prihvatljivo.
Međutim, ono što naročito želim istaknuti ovdje a to je pokušaj, odnosno nastojanje Vlade Republike Hrvatske da kroz svoje mjere vezane za stambenu politiku prije svega kroz Zakon o poticanoj stanogradnji kao i Zakon o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima na neki način osigura lakšu dostupnost poglavito mladim ljudima stanova i samostojećih objekata, odnosno kuća na način da se osigura veća ponuda jer još uvijek je na žalost u Republici Hrvatskoj ponuda manja od potražnje u ovom segmentu. I mislim da je to dobro, jer kad gledam konkretno evo mogu reći tamo na prostoru Osječko-baranjske županije gdje relativno velik broj ljudi sada odlučuje se na stambeno zbrinjavanje ne u samome gradu Osijeku, nego se širi i na ona prigradska naselja, odnosno jednu zonu negdje od petnaestak kilometara do samog grada gdje oni puno lakše mogu doći do tih nekretnina. Često puta se radi o starijim zgradama u tim naseljima, selima poput Bilja, Darde, Vardarca itd. okolo, Čepina i tako gdje su te nekretnine jeftinije, a s druge strane sama kvaliteta života često puta je jednaka, ako ne čak i veća nego u samome gradu. Naime, ta naselja su jako dobro i prometno, infrastrukturno povezana i sa samim Osijekom, tako da vi ste praktički u gradu za desetak, petnaest minuta i to zaista na neki način privlačno je mladim obiteljima i imamo stvarno jednu široku pojavu toga da se to koristi, jel''?
Kažem još i na ovim stambenim, odnosno područjima potpomognutim tu Vlada također dosta čini da se uz pomoć jedinica lokalne samouprave osigura građevinsko zemljište, a Vlada onda pomoći da li kroz kredit ili kroz nabavu materijala itd. različite načine što je zakonom već regulirano pokušava i na neki način zbrinjava mlade ljude da ostanu u tim sredinama koje su udaljenije od većih gradova.
Naravno da nam je to i sa demografskog gledišta jako bitno poglavito ovi prostori koji su udaljeniji od županijskih središta jer ako nam ti prostori ostanu prazni, ako sve ode u gradove sigurno neće biti dobro. Uglavnom mislim da evo ovaj zakon je jako na dobrom tragu da se ta problematika brže i kvalitetnije rješava i klub Hrvatske demokratske zajednice će podržati ovaj zakon u prvom čitanju.
Ako nešto ima još prijedloga nešto da se može poboljšati do drugog čitanja dapače. U svakom slučaju smatramo ovo dobro.
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Gospodin Marin Živković ispred Kluba zastupnika Možemo! Izvolite.

Živković, Marin (Možemo!)

Zahvaljujem predsjedavajući, kolegice i kolege mi se možemo složiti da postoji potreba za donošenjem ovog zakona. Doista je neshvatljivo da je godinama uopće bilo moguće uvjetovati razgledavanje nekretnine potpisivanjem ugovora, a i činjenica da se agent mogao naplaćivati i od prodavatelja i od kupca nekako po definiciji bi trebao biti sukob interesa.
Dakle, problematično je da u situacijama u kojima agent nije ni omogućio razgledavanje bez potpisa ugovora odnosno kada kupci nisu ni mogli kupiti stan bez da angažiraju agenta i to nakon što su sami pronašli stan koji ih zanima na oglasu, dakle kada su obavili sav posao i onda su ipak morali platiti agenta to su situacije u kojima kupci zapravo nemaju izbora, prisiljeni su platiti agenta kojeg nisu unajmili zapravo i čije usluge nisu tražili.
Jedino što su tražili je bilo razgledati stan koji su našli na oglasu, a trenutno je to često bilo nemoguće bez potpisa ugovora. Najgore je kada kupci već dođu na lokaciju gdje se nalazi stan i tek im se onda uvjetuje potpisivanje ugovora pa bude uzmi ili ostavi, pa ili potpišeš ugovor na haubi nekog auta ispred zgrade na ulazu ili ne pogledaš taj stan koji te zanima.
I to je trenutna situacija i dobro je da se ide u regulaciju toga. Dobro je da se zakonom uređuje da se razgledavanje stana više ne može uvjetovati, nadam se da će i u provedbi stvarno biti tako zato jer i dalje ostaje mogućnost, ostaje činjenica da agent i dalje može raditi i za kupca i za prodavatelja i taj dio nije adekvatno riješen. Agent koji se primarno naplaćuje u postotku od prodajne cijene ima i neki osobni interes da se nekretnina proda po što većoj cijeni. Taj interes možemo reći u suprotnosti sa interesom kupca, a u skladu je sa interesom prodavatelja, a s obzirom da agent sudjeluje u posredovanju i o pregovaranju o cijeni vrlo često mogućnost da se pritom naplaćuje i od kupca i od prodavatelja je u najmanju ruku nelogično.
Postavlja se pitanje može li ako ga kupac i prodavatelj u isto vrijeme, istodobno unajme može li taj agent uopće djelovati u interesu i jedne i druge osobe koje su ga unajmile? Interes kupca je kupiti što bolju nekretninu po što manjoj cijeni, interes prodavatelja je prodati po što većoj cijeni, a isti agent ih može obje te stranke zastupati. Kada državni tajnik kaže da će raditi drugačije poslove jedne za kupca, jedne za prodavatelja to meni zvuči kao da isti odvjetnik brani obje strane na sudu pa iz ministarstva kaže da su to drugačiji poslovi da jednoga tuži, a drugoga brani.
Naravno ne bi nikada pristali za takav nekakav okvir. Na tržištu nekretnina postoje i drugi problemi koji trebaju se riješiti. Često čujemo situacije u kojima investitori prijete raskidom ugovora za već zakaparene stanove, dakle kupci na početku neke gradnje uplate kaparu, potpišu ugovor i misle da su riješili svoje stambeno pitanje samo da se taj stan izgradi i kada dođe trenutak konačne isplate investitor vidi promjenu vrijednosti nekretnine, vidi u dvije godine je, svake godine rastao za 10, 15% i isplati im se raskinuti taj ugovor. Investitoru se isplati raskinuti taj ugovor, vratiti duplo kaparu osobi koja je zakaparila stan i reći evo pa mi ćemo opet prodavati taj stan na tržištu, jer možemo puno više zaraditi nego da ispoštujemo ugovor koji smo potpisali.
To kupcima, mladim osobama koji žele riješiti svoje stambeno pitanje stvarno stvara frustraciju i stvara frustraciju koja je njima nerješiva. Oni su svi dovedeni pred zid da moraju naknadno platiti veću cijenu nekretnine nego što je ona bila prvotno zacrtana ili moraju ponovno ispočetka nakon dvije godine, nakon što su cijene porasle za 20% naći neki drugi stan na tržištu. Mi smatramo da su takve stvari nedopustive i da investitori koji to rade, zapravo da investitori to ne bi smjeli raditi.
Situacija na tržištu naime je još i lošija. Podstanari na tržištu najma često ne mogu prijaviti prebivalište, vlasnik stana im to ne dopušta pa im obećavaju da će renovirati dijelove stana koji se nikad ne renoviraju, pa se traži plaćanje na ruke, pa ih se izbacuje praktički bez najave, pa se stanarine preko noći mogu i dvostruko povećati i to je sve potpuno u skladu sa zakonom, pa su izloženi raznim oblicima diskriminacije, pa im se ne vraća sigurnosni depozit kojeg su oni dali na početku svoga najma, a unatoč zakonu moraju plaćati i pričuvu.
Vidimo da je to i sad situacija u programu priuštivog najma gdje također država prebacuje trošak pričuve na podstanare iako je to ulaganje u nekretninu u nečijem vlasništvu. Raširena je i diskriminacija pri kupnji nekretnina. Mi čujemo često da se liste čekanja za neke atraktivne stanove formiraju prema društvenom statusu. Znači što imate veći društveni status to ste više na listi da kupite neki stan, to je sigurno protivno Zakonu o suzbijanju diskriminacije. Međutim, pitanje je postoje li neke institucije ove države koje se bave tim problemom. Na tržištu najma stvari su još i gore. Pitajte neku mladu samohranu majku koliko lagano ili teško može naći stan za unajmiti. Kada netko ne unajmi stan nekome zato jer je majka djeteta, jer ne žele da im ne znam to dijete uništi nekretninu to je diskriminacija, to je diskriminacija. To da se nekoga iz tržišta zbog toga što je roditelj malog djeteta to je apsolutno protiv zakona. To da prijavite to bi država po tome trebala postupati, međutim država ja ne znam jel' postupa ikada po tome, to je teško dokazivo i nema institucije koja se time bave.
Zapadne države imaju institucije koje testiraju razne diskriminacije na tržištima, testiraju diskriminacije. Jave se za isti oglas, testiraju te oglase. Jave se usporedive dvije situacije, jedna pripadnik ne znam neke nacionalne manjine druga nije i vide da li akter na tržištu diskriminira nekoga po nacionalnoj osnovi zato jer je roditelj po nekoj drugoj osnovi. Mi to u Hrvatskoj ne provodimo i zato imamo divlji zapad na tržištu najma, jer može svatko raditi što god hoće i onda je to, onda je tržište najma nesiguran oblik stanovanja za naše građane, onda se dogodi to … Meni tu ne piše vrijeme iz nekog razloga?
…/Upadica sa strane, ne čuje se./…
Aha, u redu.
…/Upadica sa strane, ne čuje se./…
Hvala. Dobro. I onda na tržištu najma stvarno ljudi ne mogu osjećati da im je to sigurni stambeni status. I onda kada ljudi kažu mladi u Hrvatskoj preferiraju biti vlasnici. Naravno kada si vlasnik to ti je siguran stambeni status, to ti je jedini siguran stambeni status u Hrvatskoj i ne postoji drugi siguran stambeni status u Hrvatskoj osim da si vlasnik. A to da možemo očekivati kao što je kolega Šašlin rekao da će padati rast cijena nekretnina u narednom razdoblju to se možemo nadati kao da će i padati i inflacija u narednom razdoblju što smo već čuli ne znam koliko puta. Već je evo u zadnje tri godine ja mislim premijer četiri puta pobijedio inflaciju. To je kao ono kada se prestaje pušiti pa kaže netko evo ja sam evo već deset puta prestao pušiti, to je najmanje problem. Tako je i inflacija pobijeđena već deset puta.
Građanima ove države će priuštivo stanovanje biti nemoguće ostvariti dok god se oni natječu sa špekulantima na tržištu, dok god mi ne provodimo mjere kao država kojima destimuliramo da špekulanti ulažu u naše tržište nekretnina dotle građani sebi neće moći priuštiti te nekretnine. Nama špekulanti dominiraju tržištem, u odnosu na njih se tržište gradi, zbog njih cijene rastu i mi njih porezno i na svaki drugi način kao država i preferiramo i potičemo i dok god je takva situacija dotle ljudima stanovanje neće biti priuštivo.
Za kraj bih ponovio da podržavamo regulaciju ovog tržišta, stvarno podržavamo međutim smatramo da treba dodatno urediti odnos agenata kada sklapaju ugovor i sa kupcem i sa prodavateljem da to je sukob interesa i nadamo se da će se taj dio popraviti do drugog čitanja.
Hvala

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospođa, prelazimo na pojedinačne rasprave i ima riječ gospođa, a ne! Prije povreda Poslovnika, izvolite gospodine Šašlin.

Šašlin, Stipan (HDZ)

Povrijeđen je članak 238. kolega obmanjuje javnost i vrijeđa na neki način sve nas koji pokušavamo doista zajedno sa Vladom iznaći najbolje rješenje. Ja znam koji je za vas bio priuštiv način stanovanja nekada davno kad ste jednostavno iz kuća, iz stanova iz Zagreba izbacili njihove vlasnike nakon Drugog svjetskog rata i uselili tamo svoje prvoborce. E to sada više tako ne ide, više tako ne ide, to tako ne funkcionira.
…/Upadica Radin: Vrijeme. Vrijeme. Vrijeme./…
Prema tome, molim vas nemojte govoriti …

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodine Šašlin kod povrede Poslovnika moramo se držati vremena pogotovo kada je to replika jel' da kao u ovom slučaju. Vi to dobro znate, pa mora ići opomena.
Nastavljaju se sad povrede Poslovnika.
Gospodin Barbir.

Barbir, Damir (Centar)

Hvala predsjedavajući.
Povrijeđen je 238. članak. Zaista evo u nedostatku argumenata implicirati jednome saborskom zastupniku neke stvari, koje je li Vlada njihovom biračkom tijelu odgovara za slušati. Mislim držimo se teme, vodimo sjednicu kako treba. Gospodine Šašlin malo pročitajte temu i onda o tome raspravljajte!
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Dobro. To je isto istina, ali je replika što nije predviđeno Poslovnikom pa mora ići opomena.
Gospodin Paus.

Paus, Dalibor (IDS)

238. Mislim da bi se kolega Šašlin trebao prezivati kolega Šašin, jer ubija svaku raspravu sa ovakvim, sa ovakvim primjedbama, odnosno ovakvim glupostima koje govori. Dajte stvarno ovo što je rekao kolega Barbir krenimo malo prema konstruktivnoj raspravi.

Radin, Furio (Nezavisni)

I ovo je bila replika, pa ide opomena.
Gospodin Živković.

Živković, Marin (Možemo!)

Kolega Šašlin 238. je povrijeđen. 70% kupnji u Hrvatskoj se odvija sa gotovinom, 30% nekretnina u Hrvatskoj kupuju stranci. To ste vi dopustili, tako da kada mladi ne mogu doći do svoga mjesta na tržištu nekretnina, kada ne mogu nabaviti svoju kuću ili stan to je zbog politika koje vi provoditi, tako da možemo tvrditi da i vi izbacujete mlade iz njihovih stanova i moraju ostati sa roditeljima do svoje 35 godine.

Radin, Furio (Nezavisni)

Također je bila replika ide opomena.
Gospodin Jurčević.

Jurčević, Josip (Nezavisni)

238. Smatram da je gospodin Šašlin potpuno u pravu jer zapravo sve deformacije u Hrvatskoj naslijeđene su u tranzicijskom procesu iz totalitarnog komunističkog sustava uključujući i ovo što je naglasio, dakle opljačkan je cijeli stambeni fond u korist te bagre koja je vladala, ubijala je ljude zbog toga, donosila presude da su ratni zločinci bez osnove samo zato da bi im otela njihove stanove i imovinu.
Prema toma, g. Šašlin je upravo udario u korijene svega šta ne valja u Hrvatskoj.

Radin, Furio (Nezavisni)

Također je bila replika pa ide opomena. Gospodin Kukavica.

Kukavica, Ivica (DP)

Čl. 238. da dvostruki kriteriji u raspravama, evo često kad pričamo o Domovinskom ratu vrate nas u '45.g. moram priznat da ovako kad čujem isto ovu situaciju nisam pobornik, ali vidim kako reagiramo kada se vratimo unazad u nekoj temi koja je u biti nekome bolna kako smo svi tu nekako dignemo na zadnje noge.

Radin, Furio (Nezavisni)

I također je bila replika pa mora ići opomena. I sada gospođa Sandra Krpan ima svoju raspravu, izvolite.

Krpan, Sandra (SDP)

Zahvaljujem se potpredsjedniče. Poštovani državni tajniče, kolegice i kolege.
Pred nama je Prijedlog zakona o posredovanju u prometu nekretninama, ovo je zakon o agentima, a ne o građanima koji si više ne mogu priuštiti krov nad glavom. Usput dok pričamo o transparentnosti i ucjenjivačkim praksama u posredovanju nekretninama, zgodno je podsjetiti se da bi nadzor nad agencija pa tako i provedbu ovog zakona trebao provoditi državni inspektorat na čijem čelu je bio dugogodišnji član HDZ-a Andrija Mikulić, protiv njega se podsjećam vodi USKOK-ova istraga za korupciju i mito.
Kada smo kod nekretnina i oni koji si pokušavaju kupiti svoju prvu nekretninu cijene lete u nebo, dakle u Rijeci primjerice cijene stanova su eksplodirale, preko 20% su povećane u zadnje dvije godine i to doista nije normalno i to što se dešava u Rijeci dešava se i u mnogim gradovima u Hrvatskoj, pri tom ne vidim da država ima ozbiljnu stambenu politiku. Zakon okvir koji mijenjate je iz 2007. star 19 godina, postoji osim tog zakona još nekoliko propisa, ali situacija na terenu nekretnina nam govori da je tržište nekretnina u Hrvatskoj nije dobro i dovoljno regulirano.
Vi se sada bavite zakonom koji se bavi posrednicima, a mi imamo u Hrvatskoj problem cijena, problem s dostupnošću stanova ili veliki problem sa špekulativnim ulaganjima koji zapravo dižu cijene, država tu mora preuzeti aktivniju ulogu. Već smo čuli u raspravama danas da u Hrvatskoj djeluje oko 1500 agencija za nekretnine i pet tisuća agenata. Postoji nekoliko problema o kojima moramo promišljati. Često se stanovi oglašavaju bez znanja vlasnika po različitim cijenama kod različitih agencija, kupci potpisuju određene papire samo da bi pogledali stan i tu se vrlo često zna kriti kvaka jer kupci najčešće nisu pravnici pa ukoliko kupe stan u dogovoru samo s vlasnikom, vrlo često znaju dobiti i račun za proviziju od agencije.
Reći ću vam vlastiti primjer, platili smo proviziju, pokušali smo kupiti stan i ostali smo bez stana jer je bilo nad zgradom upitno vlasništvo. Agencija je primila naknadu za proviziju za to posredovanje, stana kako nismo kupili tužili smo agenciju i ostali smo bez provizije i bez stana. To dovoljno govori kako to tržište do sada nije bilo regulirano. Postavlja se pitanje zašto sam u ovom slučaju moja obitelj platila proviziju i zašto kupci uopće plaćaju proviziju? Svakako pozdravljamo što više neće biti moguće oglašavanje bez ugovora s vlasnikom i što će se urediti pitanje profesionalizacije agenata jer se danas ovim poslom bave osobe bez ikakvog znanja.
Izražavam ozbiljnu sumnju u sustav kontrole da će tri nova inspektora biti dovoljna na ove velike brojke. Ono što nikako nije dobro i to je što nije uređeno kako sam već govorila pitanje provizije i kako se ona naplaćuje. To ne može ostati pitanje dogovora, bilo bi bolje da se to kao po uzoru na Njemačku dijeli između kupca i prodavatelja.
Potrebna nam je transparentnost tržišta, kupci moraju znati koliko im stan vrijedi i ne može se svesti na to da vrijedi onoliko koliko su oni spremni platiti. Tržište nekretnina u Hrvatskoj usudila bi se reći da je vrlo jedna siva zona i time se trebamo ozbiljnije baviti. Kolega Piližota je vrlo jasno u ime kluba SDP-a rekao što smatramo da bi bilo nužno uvesti do drugog čitanja, javnu bazu podataka s realiziranim cijenama, ublažavanja uvjeta obaveze posjedovanja ureda za obavljanje ove djelatnosti, ograničenje provizije. Nadam se da ćete to prihvatiti jer to sigurno pridonosi zaštiti kupaca nekretnina u RH. Zahvaljujem se.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Barbir replika.

Barbir, Damir (Centar)

Hvala predsjedavajući. Poštovana zastupnice Krpan. I sami ste rekli kako je stambeno pitanje najvažnije možda pitanje u Hrvatskoj trenutno, međutim istakli ste također stvar koju sam ja u govoru govorio da imamo sada nova tri inspektora na 1500 agencija i gotovo pet tisuća agenata i pitanje nadzora. Znači nije pitanje da li je zakon loš ili dobar ide u pozitivnom smjeru, ali problem je nadzora. Ako zakon povećava profesionalne standarde zašto nije predviđen snažniji sustav nadzora i sankcioniranja neregistriranih posrednika to je ono što je ostalo otvoreno pitanje, pa šta vi kažete po tom pitanju?

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Odgovor.

Krpan, Sandra (SDP)

Kao što ste vi izrazili sumnju tako i ja izražavam sumnju i naš klub da će tri inspektora biti dovoljna, a ono što je svakako nužno, nužno je zaštiti kupce nekretnina u RH, a ono što mi se nikako ne sviđa i što smo mogli vidjeti da su mnogi koristili to da bi oprali svoj novac, dolazili s koferima novca u Hrvatsku, ulagali u nekretnine i danas imamo velik broj nekretnina čiji su vlasnici stranci, ti stanovi zjape prazni. Isto tako je vidljivo da imamo porast kupnje nekretnina, a veliko iseljavanje i mislim da će RH doista trebati to vrlo jasno kontrolirati to sivo tržište koje vlada.

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.
…/Upadica: Povreda je./…
A pardon, gđa. Orešković izvolite.

Orešković, Dalija (DO i SIP)

Zahvaljujem.
Nekako bi htjela skrenut pažnju da svi ovi ugovorni odnosi između kupca, prodavatelja i posrednika proizlaze iz obveznog prava, a nekakvo temeljno načelo u tom obveznom pravu je da zapravo se u odnose ulazi dogovorno, e sad što želim reći? Kao kupac ili potencijalni kupac nekretnine ako vidimo oglas negdje na internetu, na nekoj od stranica koje se bave oglašavanjem ja ne želim nužno uopće stupiti u bilo kakav ugovorni odnos sa posrednikom, a vrlo često sam dovedena u situaciju odnosno kupci su dovedeni u situaciju da moraju platiti posredovanje koje niti su tražili, niti, niti su htjeli. Ovaj zakon nije zaštitio kupce na način da se štite od neželjenih posrednika tamo gdje za njih nema potrebe. Ako ih je angažirao prodavatelj…
…/Upadica predsjednik: Hvala./…
…neka prodavatelj bude taj koji plaća njihov rad i njihov angažman.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa.
Odgovor.

Krpan, Sandra (SDP)

Jako je važno da se ova profesija profesionalizira i da se time bave osobe koje su stručne, u koje možete imati povjerenje jer one imaju znanje. Danas kupci moraju biti pravnici i moraju čitati sve što piše sitnim slovima da bi se mogli zaštititi jer vrlo se mogu naći u neugodnoj situaciji da moraju platiti račun za proviziju, a stan uopće nisu kupili preko agencije.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Paus.

Paus, Dalibor (IDS)

Hvala lijepa.
Poštovana kolegice, nastavno na ovo što je govorila kolegica Orešković, dakle mi ustvari imamo jednog posrednika u posredovanju nekretninama koji je u sukobu interesa. Hoće li radit o interesu nalogodavca onog prvog s kojim je potpisao ugovor i pokušat da ta cijena bude što veća ili će radit u interesu kupca koji, kojem je cilj da cijena bude što manja. Ja, ja mislim da mi ovdje poštujemo ovim zakonskim prijedlogom postojeću praksu, ali da tu praksu bi trebalo na neki način pod navodnike, upotrijebit ću malo jaču riječ, iskorijeniti jer jednostavno nemoguće je da neka osoba, da neka osoba radi o interesu i kupca i prodavatelja kada im je interes što veća odnosno što manja cijena i tu dolazimo upravo do ovoga što je rekla kolegica Orešković, ja kao kupac ne želim tebe kao posrednika, ja eventualno mogu željet svog posrednika i njega platit.

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.

Krpan, Sandra (SDP)

Ja smatram da zakon kod provizije treba biti vrlo jasan i da se cijena provizije treba, postotak treba ograničiti, ne može biti 3 ili 5%, nego mora biti zakonski ograničeno koliko će platiti i ono što smatram da bi bilo pravedno da se to pretoči između kupca i prodavatelja, ali to je moje mišljenje. Zahvaljujem.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gosp. Jurčević.

Jurčević, Josip (Nezavisni)

Ma evo poštovana kolegice i mene je zaintrigiralo ne samo kod vas nego i u ostalim raspravama dakle ta, ta nesretna provizija i blisko mi je vrlo ovo što smo čuli maloprije, a i nešto prava malo znam, dakle logično je da plaća onaj ko naručuje posao, znači onaj ko prodaje može u svoju cijenu ili na neki drugi način ukalkulirati jel to što očekuje da bi trebao platiti ovaj i ova druga strana, to znači kupac. A kupac jel ako želi ovaj određeni stan, ovaj nekretninu itd., on može platiti nekoga da za njega odradi i radi za njega jer ovo što je rekao kolega Paus isto dakle postoji taj, i ostali što su rekli, dakle postoji sukob interesa jel, ne možete igrati za Dinamo, a istovremeno jel ovaj i za Hajduk na toj utakmici zabijat golove za jedne i za druge jel, dakle to je nekakva pravna logika ili pravni standard koji je proizašao iz prakse i nekakvog rekao bih zdravog razuma jel, tako evo što mislite o tome?

Radin, Furio (Nezavisni)

Izvolite odgovor.

Krpan, Sandra (SDP)

Ja mislim da je vrlo problematično što isti stan oglašava više agencija trenutno u Hrvatskoj i što su cijene tih stanova različite kod različitih agencija i onda čak imate da će proviziju snositi kupac, nekad proviziju snosi prodavatelj, to se pitanje vrlo jasno mora urediti i to nije dobro da je različito od agencije do agencije jer kao što je kolega i rekao Piližota u svojoj raspravi, na stan koji primjerice košta 300 tisuća eura, ta provizija može iznositi između 10 i 15 tisuća eura, što nimalo nije jednostavno jer danas ljudi teško dolaze do stana, to su obično kreditne obveze. Ja sam ovu subotu bila na prosvjedu i bio je jedan vrlo zanimljiv transparent koji je glasio „Ne mogu kupit jedan centimetar stana, a kamoli jedan kvadratni metar u Hrvatskoj“.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Piližota.
…/Upadica: Jurčević, povreda Poslovnika/…
O pardon, povreda Poslovnika g. Jurčević.

Jurčević, Josip (Nezavisni)

Ma evo 238., za kupce jel naj rekao bih pravno i svakako drugačije najproblematičnije, a to smo isto čuli dakle što on dakle vidi u oglasu nešto i sad on mora ući u, u nekakav pravi odnos, ugovorni odnos sa posrednikom kojeg, kojeg ne želi, dakle tu je zapravo diskriminiran ili oštećen, oštećen kupac jel, dakle ako kupac želi svog posrednika on će ga angažirat da mu nađe stan odgovarajući ili nekretninu itd., itd. jel. Tu mislim da je u lošijem položaju u ovom slučaju dakle u ovome zakonu…

Radin, Furio (Nezavisni)

…/Upadica Radin: Bila je replika, bila je replika, pa ide opomena/…

Jurčević, Josip (Nezavisni)

…kupac, a govori se o tome da će se štititi kupca.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gosp. Piližota ima repliku.

Piližota, Boris (SDP)

Zahvaljujem.
Kolegice Krpan, spominjali ste u svojoj raspravi i važnost evidencije realiziranih cijena. Naime, trenutno na tržištu za isti stan možete vidjeti do 5 oglasa i to do 5 oglasa koji imaju različite navedene cijene. Moje osobno mišljenje je da građani, prosječni građani, znači ne znaju kolika je stvarna vrijednost odnosno tržišna nekretnine na tržištu i da se na taj način s njima manipulira, a u konačnici nikako ne znaju, niti imaju dostupnost za koliko su te iste nekretnine stvarno prodane. Smatrate li da je uistinu važno da imamo anonimnu, ali javnu evidenciju realiziranih cijena i što bi to u konačnici doprinjelo prema našim građanima i potencijalnim kupcima, isto tako i mladim obiteljima koji se po prvi put u životu susreću s tim da rješavaju svoje stambeno pitanje? Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.

Krpan, Sandra (SDP)

Zahvaljujem.
Smatram da je evidencija nužna, da imamo koliko su određeni stanovi plaćeni i to bi značilo zaštitu kupaca nekretnina od prevara u RH, to sigurno.

Radin, Furio (Nezavisni)

Sada ima svoju raspravu gospođa Dalija Orešković, izvolite.

Orešković, Dalija (DO i SIP)

Zahvaljujem. Pa probat ću najjednostavnije reći ovako, dakle tržište nekretnina ima svoja četri kuta u svakom kutu je jedan interes, s jedne strane imamo interes prodavatelja da proda svoju nekretninu što prije i po što boljoj cijeni zatim interes kupca koji želi pronaći nekretninu po mogućnosti neku koja ima čiste papire i platiti ju što manje, zatim interes posredovatelja kojima je to poslovna djelatnost s kojom se bave i od koje žele zaraditi i interes države koja mora ne neki način naplatiti ako ništa drugo nekakav PDV od gospodarske aktivnosti, a onda i od prometa nekretnina kao takvog.
E sad ovaj zakon postojeći Bermudski trokut tržišta nekretnina je ostavio u sivoj zoni u kojoj se trenutno nalazi i nije napravio potreban iskorak. E sad vratit ću se od kud sam krenula iz pozicije interesa kupca, evo jer sam trenutno i sama u takvoj jednoj situaciji, htjela bi kupiti nekretninu pa prelistavam oglase. I da vidim činjenicu da jedan te isti oglas oglašava nekoliko posrednika odnosno čak ne bih rekla da posrednici tu nešto rade jer se ti oglasi nalaze na internetskim platformama koje oglašavaju nekretnine. Dakle, komotno je mogao bilo tko možda i preslikati ili fotokopirati neki već postojeći oglas, ja ne znam koja agencija je certificirana, a tko je tu prevarant, ali hoću reći informaciju o tome da se neka nekretnina prodaje vidjela sam na internetskim platformama koje se time bave.
Kao kupac ako se odlučim za neku od tih nekretnina za neki od tih pet istovjetnih oglasa, vrlo vjerojatno ću ako nemam vlastitih pravnih znanja angažirati nekog odvjetnika koji će mi onda provjeriti tu nekretninu u zemljišnim knjigama i vidjeti jesu li papiri čisti ili nisu. U tom slučaju ja kao kupac tražim profesionalnu uslugu, tražit ću odvjetnika i tu profesionalnu uslugu platiti. Mene se posrednici u prometu nekretnina apsolutno ne tiču, mene se ne tiče s kime je prodavatelj sve sklopio ugovore o posredovanju i kako će se on namiriti. Međutim, zbog nereguliranog tržišta, zbog loših zakonskih rješenja vrlo vjerovatno će mi se servirati pod nos ugovor po kojem ja moram platiti i određenu proviziju za tog nekog posrednika s kim ja nisam imala ništa, niti sam htjela s njim stupiti u ugovorni odnos niti on prema meni ima bilo kakvu obavezu ili uslugu koju je izvršio jel mi on ne garantira da su papiri nekretnine čisti, ne. Što mi on točno nudi? Apsolutno ništa, on je za mene iz pozicije mene kao kupca čisti parazit. I evo s obzirom da sam po karakteru takva kakva jesam čim vidim da mi se nalijepio posrednik u posredovanju nekretnina za nekretninu koju sam vidjela na pet, šest istovjetnih oglasa ma da je najbolja na svijetu ja kažem hvala, doviđenja to je prvo i osnovno. Dakle, ovim zakonskim rješenjima, ispravite me ako griješim, iz takve pozicije država za mene kao kupca nije učinila apsolutno ništa.
Što se tiče prodavatelja, prodavatelji ako se sami ne žele baviti oglašavanjem, iako imaju sve moguće internetske platforme na raspolaganju koje im olakšavaju posao, nemam ništa protiv da sebi angažiraju posrednika, super. I nemam ništa protiv da se s posrednikom dogovore koja će biti usluga njihovog rada i da nakon što se transakcija realizira, nakon što posrednik nađe odgovarajućeg kupca ako ga je posrednik našao, a ne internetski oglas, da se cijena usluge plati posredniku izrelizirane cijene koju je ostvario kupac, ali to je njihova stvar, nije moja kao kupca. Je li ovaj zakon tako iskreirao pravila? Nije.
I treći krak tog Bermudskog trokuta država, a na to moram priznat da mi je klub IDS-a skrenuo pozornost i debelo su u pravu, što se zapravo događa u praksi, a znamo svi to koji smo nešto malo ispitivali tržište, vrlo često se događa da su cijene, ajmo to tako reći dvostruke odnosno jedan dio cijene se nalazi u sivoj zoni odnosno u ilegalnoj ili ne prijavljenoj zoni, pod time želim reći da se često u praksi događa da je kupoprodajna cijena u ugovoru dakle ako nema banke kao kreditora, dakle ako su samo fizičke osobe u pitanju, kupac prodavatelj onda će cijena navedena u ugovoru u pravilu biti niža od stvarne cijene koju je neko platio za tu nekretninu, a cijena provizije ili neće biti navedena ili će isto tako biti navedena u manjem iznosu, a dio provizije će kupac morat platiti posredniku na ruke. Takva su pravila igre na crnom tržištu u tom Bermudskom trokutu kojeg ovaj zakon ne ispravlja.
I sad kako bi se to moglo riješiti, a to je ono primarno što bi trebala napraviti država, trebala bi ustrojiti i upariti registre da se točno zna po kojoj cijeni nekretnina prodana, je li za tu nekretninu bio prijavljen ugovor o posredovanju s kime i od koga je naplaćen koji iznos i onda po tim parametrima provoditi inspekcijsku kontrolu na terenu ako sam dobro manje-više shvatila. Čini mi se, a taj podatak bi možda mogla imati Porezna uprava ili predlagatelj ili bar su trebali pitati, zna li se uopće ili može li se procijeniti koji iznos novca se opere na crnom tržištu nekretnina godišnje zbog različitog odnosno neistinito nižeg prikazanog iznosa kupoprodajne cijene i tko tu profitira. Odma ću reći, naravno profitira prodavatelj koji je dio keša spremio u džep, ali profitira i nekretninski biznis odnosno posredovatelji odnosno kojekakve agencije u posredovanju, a dobro i nešto malo kupac jer je očito oprao dio svoga novca, oni koji novac peru, ali u konačnici evo nekako vratit ću se od kud sam i krenula iz pozicije kupca. Željela bih da se kupce zaštiti na način da nisu u obavezi stupiti u ugovorni odnos sa posrednicima ako to ne žele, a na kraju krajeva s obzirom da danas brojne agencije, ono probajte malo uguglati i istražiti. Dakle, imate agencije koje kažu naša agencija nudi najveći broj nekretnina po vašoj mjeri i po vašem ukusu. I sad ako ja dođem u agenciju, dakle to je kao da ste došli u pekaru koja ima različite pekarske proizvode na polici tako i ta agencija ima različite nekretnine u ponudi. Dobar dan, dobar dan, evo imamo ovih 10 četverosobnih stanova na tim i tim lokacijama, po toj i toj cijeni pa vi izaberite.
Dakle, kakvu posebnu proviziju ja tim agencijama trebam platiti i zašto točno? Dakle, onaj tko je svoj stan, svoju nekretninu dao toj agenciji da baš ta agencija tu nekretninu oglašava pa nek on plati to što je jel njegov stan ili druga nekretnina bila na polici kao, kao da je neka krafna. Zašto ja, zašto kupac? To država nije riješila.
A kada bi država to riješila onda bi bilo lakše riješiti i ovaj temeljni interes države da svaki takav kupoprodajni ugovor prekontrolira na način da i država naplati ono što treba naplatiti iz svake ostvarene kupoprodaje u smislu poreza na promet nekretnina ali isto tako i svih onih pripadajućih poreza koje agencija treba platiti zato što je na tom jednom posredovanju i ona nešto zaradila i naplatila, ali ne na način da ispostavi nižu fakturu pa je i dobar dio provizije stavila sebi u džep.
Evo toliko, hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Prva replika gospodin Barbir.

Barbir, Damir (Centar)

Hvala predsjedavajući.
Poštovana zastupnice Orešković dobro ste rekli da postoje četiri različita interesa u tom kupoprodajnom ugovoru, od države preko posrednika do prodavatelja i kupca i definitivno kupac je taj, dobro ste istaknuli da to u biti zakonodavac odnosno predlagatelj nije vodio računa da on bude u ravnopravnom položaju jer on plaća u konačnici sam neželjeno posredništvo, a ako mu treba stručna pomoć onda na neki način angažira odvjetnika onda dvostruko plaća u odnosu na prodavatelja. Znači on je definitivno u svakom slučaju bez izbora da odlučuje o tome da li želi plaćati tog posrednika i u konačnici ako uzme odvjetnika tada dvostruko plaća u odnosu na drugu stranu. To je definitivno neravnopravno.
Kako smatrate da bi to trebalo riješiti i zašto smatrate da predlagatelj nije se time bavio u ovom prijedlogom zakona?

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.

Orešković, Dalija (DO i SIP)

Zahvaljujem.
Pa ja sam za vrlo jasna rješenja u zakonu po kojem se ne može uvjetovati jel dvostruka provizija. Dakle, to je drugi par rukava da se mi svi međusobno dobrovoljno dogovorimo da će tome biti tako, ali ne na način da čim želim stupiti u kupoprodajni odnos da moram platiti dio provizije, a dio provizije će jel platiti prodavatelj. To je suludo i doista se tu stvarno radi o sukobu interesa jer je moj interes da platim što manje, a interes prodavatelja je da plati što više, a nije situacija na terenu takva da mi dođemo u agenciju pa sad agent iz agencije ajmo se sad igrat šija šete pa tko pogodi bolju cifru eto.
Mislim na kraju krajeva ako tome je tako onda što je, što je njegova točno usluga? To što nam je dao da se sastanemo u njegovom prostoru, a ne u kafiću. Suludo. Mi plaćamo uslugu i to smo prisiljeni …
…/Upadica Furio Radin: Hvala./…
… plaćat uslugu koju netko za nas uopće nije napravio.

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.

Paus, Dalibor (IDS)

Da li bi poštovana kolegice s obzirom na svu ovu raspravu koju vodimo po vama bilo rješenje ustvari da za jednu nekretninu može pos… bit posrednik samo, samo, pardon, znači da posrednik ne može bit posrednik u i prodavatelji i kupcu, nego ukoliko želi prodavatelj koji je nalogodavac primarno ukoliko želi vrati te novce neka nam poveća cijenu, pa ćete vi sa vašim eventualno posrednikom koji će biti za vas posrednik pri kupnji eventualno tu cijenu smanjivati.
Čemu uopće dozvoljavamo takvu mogućnost kada će tržište ustvari potražnja i ponuda regulirati da li će se trošak prebacit kroz cijenu na kupca ili će se trošak kroz smanjenje cijene prebacit na prodavatelja?

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala.
Naravno sada odgovor gospođe Orešković, izvolite.

Orešković, Dalija (DO i SIP)

Krenut ću sa od kraja što bi se reklo. Dakle, ako postoji 5 oglasa za istu nekretninu sa različitom cijenom logično je da ću ja kao kupac prvo se obratit ovoj najnižoj cijeni jel tako. E pa postavljam pitanje zašto nismo onda u zakonu jel predvidjeli pa nek prodavatelj sklopi ugovor sa šta ja znam 10 posrednika, ali to je onda njegov problem ili onog, onog prvog slijedećeg koji je rekao pa čekaj malo ako ti meni u ugovoru nisu dao ekskluzivno pravo prodaje svoje nekretnine neću uopće s tobom imati posla. To je prva stvar, a druga stvar ja nemam ništa protiv toga da se onda cijena nekretnine odnosno da tržište odreagira na način da mi kao kupci imamo jel najvišu cijenu, pa ili ćemo na nju pristati ili nećemo ali mislim da bi se taj problem tako i onako regulirao manje-više sam po sebi jer netko tko prati cijene nekretnina evo primjerice u Zagrebu točno se zna po kojoj cijeni …
…/Upadica Furio Radin: Hvala./…
… nekretnina ajmo reći u novogradnji košta u pojedinom kvartu grada Zagreba. Tu su nijanse zapravo male.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa.
Gospodin Jurčević, replika.

Jurčević, Josip (Nezavisni)

Evo poštovana kolegice Orešković vaše izlaganje ste počeli sa četverokutom a onda ste na koncu rekli Bermudski trokut. Ja mislim da to ostaje i dalje Bermudski četverokut jel ovaj jer zapravo tu je nepotreban po nekakvom logičkom mišljenju, a čini mi se i po vašem dakle taj posrednik jel. Možda ako je prodavatelj eto lijen pa onda može dati nekom punomoć ili slično, ali taj posrednik zapravo ne radi ništa, on samo nudi oglasni prostor, dakle umjesto da sam prodavatelj na tisuću oglasnika ovaj jednostavno obavi taj posao, ali u redu neka bude to, a to je moguće dakle bez izmišljanja posla posrednika. Dakle, možete dati bilo kome dakle ovlasti dakle ugovorom da, da ovaj prodaje umjesto vaš, vaš …/Govornik se ne razumije./… da je čak neregistriran, možete dati prijatelju, rođaku, ovaj poznaniku itd. To je, već taj postojeći oblik dakle ugovora, ugovora postoji. No sigurno tu najviše zapravo gubi država ovim makinacijama svim mogućima …/Upadica Radin: Hvala, vrijeme./… a tu posrednici još više tome doprinose. Dakle nadzor je ključ mislim ne, nadzor je ključ. …/Upadica Radin: Hvala./… Dakle kako institucionalizirati …/Upadica Radin: Hvala, hvala./… nadzor jel.

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.

Orešković, Dalija (DO i SIP)

Pa da ključno pitanje je kako institucionalizirati nadzor i to je trebala biti ono okosna ili točka ili kičma ovog zakona, a nije jel. Tako smo trebali postavit priču i da je država krenula od toga da ne želi dozvoliti da se bilo koji kupoprodajni ugovor može realizirati djelomično na crno odnosno da se može sakriti dio cijene, sve bi bilo drugačije. To je što se toga tiče. Što se tiče posrednika, dakle neka njih. Mislim to je tržišna djelatnost. Može si svako doma napravit frizuru ako zna, ako ne zna platit će frizere i to je u redu. Dakle ali mene smeta to što se kupce tjera da plate posrednika, a s njim nisu u dobrovoljnom ugovornom odnosu. Drugi par rukava da ja kao kupac se ne želim bavit si sa internetskim oglasima, da dođem nekom agentu i kažem izvoli mi nađi stan po takvim i takvim parametrima, onda u redu, onda je taj čovjek za mene obavio određeni posao i pošteno je da ga ja na kraju platim …/Upadica Radin: Hvala./… toliko koliko smo se za tu uslugu dogovorili ali ne ovako kako to funkcionira sada.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Gospodin Baksa replika.

Baksa, Ivica (NPS)

Evo poštovana kolegice ovdje govorimo o posredničkoj naknadi kao tehničkom pitanju ali u stvarnosti govorimo o cijeni stanovanja. Jer svaka ta naknada bila ona formalno na prodavatelju ili kupcu, na kraju završi u konačnoj cijeni koju građani plaćaju. Ovaj zakon pokušava uvesti red ali i dalje ostavlja prostor da posrednik sudjeluje na obje strane transakcije, a tada imamo vrlo jednostavan problem da posrednik ima interes da cijena bude što viša jer mu od toga raste i naravno naknada. Pa je moje pitanje vrlo konkretno, štitimo li ovim zakonom građane kao kupce ili samo uređujemo tržište za posrednike?

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala. Odgovor.

Orešković, Dalija (DO i SIP)

Da ovim zakonom ne štitimo kupce. Rekla sam ne može se istovremeno platiti provizija i od strane kupca i od strane prodavatelja i to da je to tako postavljeno kao početno pravilo. To, to po meni jednostavno ne štima zbog sukoba interesa, a što se tiče cijena nekretnina pa one su takve kakve jesu iz čitavog niza razloga i jedino tržište može zapravo dovesti do toga da je stanovanje priuštivo ali priuštivo za sve pod jednakim uvjetima. Dakle što želim reć. Ja bi voljela da naši građani imaju standard, plaće i izvor prihoda koji im može omogućiti da kupe nekretninu po tržišnim cijenama ali to je sad neka sasvim druga tema koja ne stane u jednu minutu replike. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Milos replika.

Milos, Anteo (IDS)

Evo poštovana zastupnice, u svom ste izlaganju govorila o onima koji profitiraju kroz po EU da se dio cijene isplaćuje na crnom tržištu i o kupcima i o prodavateljima. I zastupnik Jurčević je dobro poentirao da je tu jedan veliki problem u pomanjkanju nadzora. Mene zanima vaše mišljenje kao pravnice, da li ovaj zakon štiti one koji gube jer kad netko profitira postoji strana koja gubi. Da li ovaj zakon štiti one koji gube, a tu je država i lokalna samouprava. I drugo pitanje je koga bi lokalna samouprava trebala tužiti da zaštiti svoje interese u slučaju kada se utvrdi da nije prikazana realna cijena kupoprodajnog ugovora.

Radin, Furio (Nezavisni)

Odgovor.

Orešković, Dalija (DO i SIP)

Da bilo bi zanimljivo vidjeti tužbu lokalne samouprave protiv države ali kriva je država, na šteti je državni proračun, lokalni proračuni ali i građani u cjelini. E sad ja ne znam točan podatak, možda zna predstavnik predlagatelja, koji broj nekretnina je u prošloj godini ili u proteklih 5 godina kupljen za gotovinu. Dakle to je ključ, tu, tu se vi imali pranje novca, odnosno vi, država. Mi kao građani, dakle kako je moguće da se nekretnine prodaju unutar 24 sata od dana stavljanja u ono, u eter, a kupac je netko tko je iskeširao 300, 400, 700, milijun eura i da ga Porezna uprava ne pita čekaj, od kud ti ta cifra keša, a to je ono što se u praksi događa ali godinama, godinama čitamo u medijima vijesti o tome da je najveći broj stanova prodan za gotovinu i država po tom pitanju nije poduzela apsolutno …/Upadica Radin: Hvala./… ništa, u tom uopće ne vidi problem i onda dođe sa ovakvim zakonskim prijedlogom kojim je ništa.

Radin, Furio (Nezavisni)

I sada idemo na završna razmatranja klubova. Prvi je gospodin Ivica Kukavica, Klub zastupnika Domovinskog pokreta, izvolite.

Kukavica, Ivica (DP)

Hvala potpredsjedniče.
Poštovani državni tajniče, pa evo i kao svaka tema koja se tiče stanovanja općenito, priuštivog stanovanja, nekretnina i svega onoga što je nama i našim sugrađanima bitno, izaziva reakcije i to je dobro, znači da nam je stalo. Pred nama je ovaj Prijedlog zakona o posredovanju u prometu nekretnina, to je zakon koji dolazi u trenutku kada je tržište nekretnina jedno od najosjetljivijih pitanja za naše građane. Kupnja ili prodaja nekretnine za većinu ljudi predstavlja životnu odluku. Upravo zato odgovornost zakonodavca je osigurati transparentno, pošteno i transparentno tržište. Ovaj zakon po tom pitanju ide u dobrom smjeru. Prije svega uvodi se i jasnije određenje posredničke naknade. Do sada smo imali situaciju u kojima su građani osobito kupci nerijetko dolazili u poziciju da plaćaju proviziju bez jasnog ugovornog odnosa. Ovim zakonom to se mijenja. Naknada se može naplatiti smo onome tko je ugovor potpisao, a kod posredovanja za obje strane uvode se jasna pravila ograničenja. Time se značajno povećava pravna sigurnost što nije naravno definirano da se ne može i nekim stvarima i poboljšati. Drugo, zakon uvodi obaveznu transparentnost od pisanih ugovora, jasnog cjenika do preciznog definiranja svih troškova. To je posebno važno jer je u savjetovanju s javnošću upravo građani i struka upozoravali na nejasnoće različite prakse koje dovode do nepovjerenja. 3. jača se profesionalizacija djelatnosti, uvode se stroži uvjeti za agente i posrednike, obaveza stručnog ispita, zabrana rada za više posrednika istovremeno kao kriterij dobrog ugleda. To je važno jer je tržište nekretnina mora biti područje povjerenja, a ne improvizacija.
4. zakon jasne zabranjuje određene loše prakse koje su bile česte poput oglašavanja nekretnina bez znanja vlasnika ili uvjetovanja razgleda potpisivanje ugovora, to su konkretne promjene koje će građani odmah osjetiti. Također važno je istaknuti digitalizaciju postupka kroz sustav eGrađani čime se smanjuje administrativno opterećenje i ubrzava poslovanje.
Međutim, na kraju želim se osvrniti na primjedbe iz … savjetovanja s javnošću, dio sudionika upozorio je na pitanja ravnoteže između zaštite potrošača i tržišne fleksibilnosti posebno u dijelu ograničavanja visine i raspodjele posredničke naknade. Otvorena su pitanja mogućeg prebacivanja troška na jednu stranu kao i potrebe dodatnog pojašnjenja pojedinih odredbi kako bi se izbjegla različita tumačenja u praksi. To su legitimne primjedbe i smatramo da ih treba ozbiljno razmotriti kroz daljnju raspravu eventualna poboljšanja zakonskog teksta.
Zaključno, ovaj zakon predstavlja korak napred prema uređenijem tržištu, veću zaštitu građana i višoj razini profesionalnosti u sektoru nekretnina.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Ante Kujundžić a pardon Ivan Budalić Klub zastupnika HDZ-a, završno, izvolite. Ispričavam se. Izvolite.

Budalić, Ivan (HDZ)

Zahvaljujem g potpredsjedniče. Poštovani državni tajniče sa suradnicom, kolegice i kolege.
Kao što smo imali čuti tijekom današnje rasprave ovim prijedlogom zakona napokon uređujemo područje posredovanja nekretninama na jasniji i pošteniji način. Zakon koji danas vrijedi star je oko 20 godina i više ne prati stvarno stanje na tržištu, u međuvremenu je narastao broj agencija i agenata, ali i broj pritužbi građana što jasno pokazuje da promjene trebaju. Ovim zakonom uvodimo red, jasnije se određuju prava i obveze agenata pa će građani imati veću sigurnost u cijelom procesu.
Važno je naglasiti da će svaka agencija morati imati barem jednog licenciranog agenta, zaposlenog na puno radno vrijeme čime se smanjuje rad na crno. Također više neće biti moguće oglašavati nekretnine bez pisanog dogovora s vlasnikom niti će se građane moći prisiljavati da potpisuju ugovore samo da bi pogledali stan ili kuću. Isto tako uvodi se i veća transparentnost kod provizija, sve mora biti unaprijed jasno dogovoreno bez skrivenih troškova.
Digitalizacijom dodatno pojednostavljujemo postupke, a strože kazne osiguravaju da se pravila stvarno poštuju. U konačnici cilj ovog zakona je jednostavan, urednije, poštenije i sigurnije tržište nekretninama za sve građane. Zato smatramo da ovaj zakon trebamo podržati. U ime kluba HDZ-a podržat ćemo ovaj prijedlog zakona u prvom čitanju. Hvala lijepo.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala lijepa. Gospodin Kujundžić sada Most i nezavisni zastupnik Jurčević, izvolite.

Kujundžić, Ante (MOST)

Hvala predsjedavajući. Poštovani državni tajniče valjda vam je jasno ovdje iz rasprave danas da više-manje se svi slažemo da je trebalo donijeti nekakav papir s kojim se pokušava regulirati sav onaj nered koji ovdje evidentno postoji, a ja vjerujem da ste kroz rasprave kolega i vidjeli ili dobili nekakve sugestije za koje vjerujem da ćete ih do drugoga čitanja i usvojiti. Jer vjerujem da je cilj svima nama ovdje da imamo što bolji sustav zaštite svakog onog tko kupuje nekretninu i on je polazište cijele ove priče.
Ono što ću ponoviti u ime kluba Mosta jest da trebamo zadržati sve ono što zakon dobro postavlja, a to znači pisani ugovor o posredovanju, zabranu posredovanju bez ugovora, zabranu oglašavanja bez ugovora s vlasnikom, zabranu da se razgled uvjetuje potpisom ugovora, potvrdu o razgledu bez financijske obveze kao i jačanje registra dobrog ugleda, stručnog ispita, evidencija i osiguranja od odgovornosti.
2. tamo gdje je zakon ostao previše mekan treba ga pooštriti vrlo konkretno. Ako kupac za istu nekretninu ulazi u poseban odnos sa posrednikom tada prije potpisa mora dobiti kratku i obveznu pisanu obavijest na jednoj stranici bez nekakvih sitnih slova, bez skrivanja u općim nekakvim uvjetima. U toj obavijesti moraju stajati tri stvari, tko je prvotni nalogodavac, za koju točnu uslugu kupac plaća i koliki je ukupan trošak za obje strane i to mora biti jedan zaseban dokument potpisan prije bilo kakve obveze.
3. treba ojačati provedbu jer ako zakon zabranjuje oglašavanje bez ugovora s vlasnikom onda mora postajati i operativan mehanizam, dakle obveza da posrednik ne zahtijeva nadzor odmah, nadzora da odmah dokaže osnovu oglasa, obvezu brzog uklanjanja oglasa kad za njega nema ugovorne osnove i obveza javnog godišnje izvješća o broju nadzora, broju prijava utvrđenih povreda i izrečenih mjera. Jer iskustvo dakle francusko koje je kolega Petrov i spominjao u raspravi upravo je potvrdilo ovo da postoje pravila, ali bez snažnog nadzora nepravilnosti i dalje nepravilnosti ostaju raširene.
4. treba jasnije urediti pitanje dvojne naknade, vlada ga ovim prijedlogom nije ukinula nego ograničila i formalizirala. Potrebno je dodatno propisati da kupac ne može snositi naknadu ako nije unaprijed i nedvosmisleno ugovorio zasebnu, stvarnu i određenu uslugu koja ide isključivo njemu u korist.
I peto završno, treba jasno reći da pošteni posrednici nisu problem. Problem su oni koji žive od nejasnoće i cilj je da ovim zakonom te nejasnoće svedemo na apsolutni minimum od dupliciranih oglasa, maglovitih uloga, prebacivanja rizika na kupce i skrivenih financijskih posljedica.
MOST je za uređeno tržište nekretnina. Tržite u kojem vlasnik zna tko mu oglašava nekretninu, kupac zna što potpisuje i pošteni posrednik više ne mora konkurirati onima koji godinama posluju na nekakvom rubu određenih pravila. I nije dovoljno da zakon bude bolji od staroga već kad ga mijenjamo, mora biti dovoljno dobar za čovjeka koji ne zna razliku između potvrde o razgledu i ugovora o posredovanju, ali zna kad ga netko pokušava vezati prije nego što je išta svjesno ugovorio.
I stoga ćemo završiti na način da ćemo reći da zakon ide u pravom smjeru ali nije još ni blizu došao tamo gdje on treba biti.

Radin, Furio (Nezavisni)

Gospodin Boris Piližota, SDP završno.
Izvolite.

Piližota, Boris (SDP)

Zahvaljujem.
Nakon današnje rasprave možemo reći da se svi slažemo da je uređenje tržišta nekretnina nužno i da to jednostavno nije pitanje nikakve ideologije nego pitanje svakodnevnog života naših građana jer ovdje ne govorimo o nekom zamišljenom tržištu, govorimo o ljudima koji kupuju svoj prvi stan, govorimo o obiteljima koji se potencijalno zadužuju na 20 ili 30 godina i govorimo o mladima koji pokušavaju ostati u Hrvatskoj. I zato je važno reći da ovaj zakon i donosi određene pomake, donosi više reda, donosi više pravila u konačnici i donosi više odgovornosti.
U ime Kluba SDP-a pozdravljamo uvođenje obveznog ugovora kao temelja za naplatu provizije, zabranu oglašavanja bez suglasnosti vlasnika, zabranu uvjetovanja razgledavanja potpisom, uvođenje obveznog osiguranja od odgovornosti i profesionalizaciju djelatnosti. To su ujedno i konkretni koraci naprijed i zato će Klub zastupnika SDP-a podržati zakon u ovom prvom čitanju.
Ali jednako tako naša je odgovornost i da kažemo i upozorimo na sve ono što ovaj zakon u ovom trenutku ne rješava. Prvo i osnovno i vjerojatno najvažnije je pitanje provizija jer danas građanin odnosno kupac koji kupuje stan plaća gotovo sve. Prvenstveno plaća nekretninu, plaća porez na promet nekretnina, plaća kamate na kredit i na kraju vrlo često i gotovo uvijek plaća i proviziju. Proviziju koja često iznosi po nekoliko desetaka, po nekoliko tisuća pa čak i preko desetak tisuća eura i zato tu moramo postaviti vrlo jednostavno pitanje je li pravedno da sav taj teret snosi kupac.
U mnogim europskim državama to nije takva praksa, postoje ograničenja, postoji podjela troška između kupca i prodavatelja i time se štiti slabija strana. Ovaj zakon to ne dira, uređuje način naplate ali ne i njezinu uvjetno rečeno pravednost.
Drugo pitanje je kriterij tzv. dobrog ugleda. Slažemo se svi da u ovoj djelatnosti nema mjesta za zlouporabe ali isto tako ne možemo ljude unaprijed proglasiti krivima. Ako se protiv nekog vodi postupak to ne znači da je kriv. Zato kriteriji moraju biti vezani uz pravomoćne presude jer je to ujedno i temelj pravne države.
Treće pitanje je obvezni ured. U vremenu kada se većina komunikacije odvija online, kad se oglasi pregledavaju digitalno a razgledavanja odvijaju na terenu mi uvodimo obvezu fizičkog prostora kao uvjeta za rad. To za nas nije modernizacija, to je korak unatrag jer na taj način povećavamo troškove ulaska na tržište, smanjujemo konkurenciju i pogodujemo isključivo velikim agencijama.
Četvrto je pitanje transparentnosti jer građani danas ne znaju koliko stan stvarno i vrijedi. Vide oglas ali ne vide koja je realizirana cijena. Zato također predlažemo uvođenje javne anonimne evidencije realiziranih cijena, naravno bez imena i adrese ali sa realnim i točnim podacima jer bez stvarnih informacija pitanje je da li može uopće postojati stvarno tržište.
I na kraju je tu pitanje provedbe jer možemo uvijek napisati najbolji zakon, možemo propisati najstrože kazne ali ako nema nadzora neće biti ni rezultata. Zato je ključno pitanje ima li sustav kapacitete za provedbu svega što danas propisujemo ovim zakonom jer bez snažne kontrole svako pravilo može i ostat će samo slovo na papiru.
Poštovane kolegice i kolege ovaj zakon ide u dobrom smjeru ali mislim da ga treba još doraditi kako bi bio još bolji. Uvodi red ali još uvijek ne uvodi ono što sam naglasio vezano za provedi… proviziju a to je punu pravednost.
Zato očekujemo da do drugog čitanja napravimo dodatni iskorak prema većoj zaštiti kupaca, prema pravednijem sustavu provizija, prema većoj transparentnosti tržišta i prema zakonodavstvu koje prati vrijeme u kojem živimo jer u konačnici tržište nekretnina nije samo tržište. To je i pitanje sigurnosti i pitanje dostojanstva i u konačnici pitanja budućnosti građana ove zemlje.
Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala kolega Piližota.
Pozdravljam sve kolegice i kolege, predstavnike ministarstva, državne tajnike.
Na redu nam je kolega Ivica Baksa u ime Kluba zastupnika Centra i Nezavisne platforme Sjever, izvolite.

Baksa, Ivica (NPS)

Zahvaljujem potpredsjedniče sabora.
Poštovane kolegice i kolege, pred nama je Prijedlog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. Riječ je o zakonu koji primarno uređuje djelatnost posredovanja, uvjete rada, prava i obveze sudionika kao i određene elemente tržišnog ponašanja u ovom segmentu.
U tom smislu važno je istaknuti da zakon donosi određene pomake. Prije svega uvodi se veća razina transparentnosti u odnosima između posrednika i nalogodavca, jasnije se definiraju obveze kao i pravila vezana uz oglašavanje i sklapanje ugovora.
Također pokušava se preciznije urediti pitanje posredničke naknade, što je u praksi često bilo izvor različitih tumačenja i nejasnoća. To su koraci koji mogu doprinjeti većoj pravnoj sigurnosti i profesionalizaciji djelatnosti, međutim kada govorimo o ovom zakonu važno je promatrati i u širem kontekstu, kontekstu tržišta nekretnina i dostupnosti stanovanja. Posrednici su sastavni dio tog tržišta, njihova uloga nije sporna, ali način na koji je regulirana djelatnost, uključujući i pitanje naknada, ima određeni utjecaj na ukupne troškove transakcija. Iako je posrednička naknada ugovora između stranaka u praksi je jasno da se svi troškovi bilo da su formalno na prodavatelju ili kupcu u konačnici reflektiraju na cijene nekretnine. Zato je važno da zakon u tom dijelu osigura što veću transparentnost i jasnoću.
Ovdje je posebno zanimljiv dio koji se odnosi na mogućnost posredovanja za obje strane. Zakon to dopušta uz određene uvjete uključujući i sklapanje zasebnih ugovora i ograničenje ukupne naknade. Takvo rješenje nije neuobičajeno, ali otvara legitimno pitanje percepcije, nepristranosti i ravnoteže interesa. Upravo zato je važno da su pravila jasna, a odnosi potpuno transparentni, kako bi se izbjegle situacije koje bi mogle dovesti do nepovjerenja korisnika usluga. Drugi važan elemenat je zabrana naplate naknade od osobe koja nije ugovorna strana, kao i zabrana uvjetovanja razgleda nekretnine potpisivanjem ugovora. To su odredbe koje mogu doprinjeti zaštiti građana i ujednačavanju prakse na tržištu. No na sve navedeno treba jasno reći da ovaj zakon primarno uređuje segment posredovanja, a ne, a ne rješava šire pitanje dostupnosti stanovanja, a upravo je to jedno od ključnih društvenih pitanja danas. U Hrvatskoj već duže vrijeme se suočavamo s rastom cijena nekretnina i sve težim pristupom stanovanju, osobito za mlade i obitelji koje tek ulaze na tržište. Zato smatram da je uz ovakve zakone koji uređuju pojedine segmente tržišta potrebno paralelno voditi i aktivnu cjelovitu politiku stanovanja. U tom kontekstu više puta sam naglašavao nekoliko smjerova koje smatram važnima, prije svega pitanje oporezivanja prve i jedine nekretnine. Smatram da bi država trebala razmotriti modele koji dodatno rasterećuju građane koji rješavanju svoje osnovno stambeno pitanje. Drugo, povećanje ponude kroz poticanje gradnje i aktivaciju dostupnog zemljišta jer, jer bez povećanja ponude teško je očekivati stabilizaciju cijena. I treće, sagledavanje ukupnog troška stanovanja jer građani na kraju ne osjećaju pojedinačne stavke već ukupni financijski teret.
Zaključno, ovaj zakon predstavlja korak uređenju tržišta posredovanja i može doprinjeti većoj transparentnosti i pravnoj sigurnosti. Istovremeno važno je da ga promatramo kao dio šire slike i da paralelno razvijamo politike koje će dugoročno utjecati na dostupnost i priuštivost stanovanja.

Radin, Furio (Nezavisni)

Zahvaljujem kolegi Baksi.
Posljednja na redu u raspravi u ime klubova je kolegica Dalija Orešković koja će obrazlagati stajalište u ime Kluba zastupnika HSS-a, GLAS-a i DOSIP-a, izvolite.

Orešković, Dalija (DO i SIP)

Zahvaljujem.
Do drugog čitanja trebali bismo, a evo dat ću si truda, pa ću pisanim putem upravo to i zatražiti, očitovanja od Vlade, resornih ministarstava i porezne uprave o tome koji broj nekretnina godišnje se prodao na temelju Ugovora o posredovanju i koji je postotak naplaćenih iznosa od strane države na temelju tog posredovanja i usporediti to sa ukupnim iznosom prometa nekretnina, pa ćemo onda zapravo znati kakvo je pravo stanje i u kojem pravcu trebaju ići amandmani. Cilj ovog zakona trebao bi štititi između ostalog i interes države da naplati sve što državi pripada na temelju obavljenih posredničkih usluga, kad se već temeljno ovaj zakon time bavi, taj dio država nije dobro uredila, mislim da uopće trenutno niti ne postoje baze podataka, registri, a niti sustav koji prati što su točno posredovatelji naplatili. Mislim da se naplaćuje manji iznos od onoga koji bi stvarno trebao biti plaćen zbog toga što se iznosi kupoprodaje nerealno i neistinito prikazuju u samim ugovorima. A drugi kut gledanja je interes i potreba zaštita kupca, dakle sve dok je u zakonu i nadalje predviđeno da kupac u određenim situacijama će de facto biti doveden u situaciju da mora stupiti u ugovorni odnos sa posredovateljem, mi problem nismo riješili i ponovno ističem, postavlja se pitanje što je zapravo posrednik u prometu nekretnina napravio za kupca koji mu se nije inicijalno obratio sa zahtjevom „molim te, evo nađi mi nekretninu kakva odgovara mojim potrebama, pa kad mi nađeš takvu nekretninu ja ću ti platiti tvoju posredničku uslugu“. Nije takva situacija, nije takva situacija, imamo agencije koje oglašavaju određeni broj nekretnina, a ako se mi odlučimo za neku zapravo trebamo platiti dio posredničke provizije.
Postavljam pitanje zašto? To su tipični odnosi u kojima je agencijsku uslugu trebao platiti prodavatelj po uvjetima kako se već s agencijom dogovorio i tek kada takve situacije država regulira na način da štiti kupca onda ćemo reći da smo ostvarili nekakav iskorak, a ovdje toga nema.
Kad kažem da agencije za kupce ne rade ništa odnosno da im ne jamče osnovne stvari koje bi jel plaćena usluga trebala podrazumijevati evo dva konkretna primjera. Je li u situaciji kada kupac mora platiti posrednika u posredovanju nekretnina taj posrednik za kupca postigao nižu cijenu? Nije, on se bori za višu cijenu za prodavatelja jer u njegovom interesu radi i za višu cijenu zato što o tome ovisi njegova provizija. Dakle šta onda kupac plaća i drugo možda još važnije pitanje je li agencija odgovorna za istinitost upisa u zemljišne knjige i je li agencija jamac da je prodavatelj stvarni prodavatelj i da neće biti prevara. Nije. Za to će kupci morati platiti dodatnu uslugu, najčešće od strane odvjetnika koji će za njih provjeriti taj posao u zemljišnim knjigama. Prema tome šta onda kupac plaća, e znate šta plaća? Plaća neorganiziranost i nered države koja ne razumije vlastiti sustav ili ne razumije ili ga namjerno čini Bermudskim trokutom odnosno četverokutom i onda kaže pa evo prekopirat ćemo u naš zakon neko rješenje koje nije tako neuobičajeno u drugim država. Neusporedivo je, ne možemo preslikati rješenja iz drugih država koje imaju uređeno pravosuđe, uredne zemljišne knjige, čitave mehanizme zaštite građana i šire javnosti od kojekakvih malverzacija i prijevara, kod nas toga nema, a doista smo postali Eldorado za pranje prljavog novca kroz nekretninski biznis. Zato imamo podatke da se većinu nekretnina, da se većina nekretnina kupuje gotovim novcem, da Porezna uprava ne pita od kud kupcu ta količina gotovog novca i da nakon šta se takve nekretnine kupe, najčešće godinama zjape prazne zato imamo takve brojeve, navodne brojeve koje je netko isisao iz prsta, nitko nije provjeravao o praznim nekretninama u gradu Zagrebu i, i drugim gradovima Hrvatske. Do drugog čitanja potrebna su značajna unaprijeđenja ovog okvira. Hvala.

Radin, Furio (Nezavisni)

Hvala kolegici Orešković. S ovim smo došli do kraja rasprave, stoga zaključujem raspravu. Po ovoj točki ćemo glasovati kada se za to steknu uvjeti.
Prije prelaska na slijedeću točku dnevnog reda, određujem stanku od 15 minuta zbog tehničkih preduvjeta koje moramo izvršiti. Hvala vam, dakle u 12,35 se nastavljamo sa sjednicom.

STANKA U 12,20 SATI.

80

Prijedlog zakona o posredovanju u prometu nekretnina, prvo čitanje, P.Z.E. br. 276

27.03.2026.

Jandroković, Gordan (HDZ)

Prijedlog zakona o posredovanju u prometu nekretnina, prvo čitanje P.Z.E. br. 276., predlagatelj je Vlada, rasprava je zaključena. Sukladno prijedlogu saborskih radnih tijela dajem na glasovanje slijedeći zaključak.
1. Prihvaća se prijedlog navedenog zakona i
2. Sve primjedbe, prijedlozi i mišljenja iznesene u raspravi uputit će se predlagatelju radi izrade konačnog prijedloga zakona.
Molim glasujmo.
129 glasova, 113 za, 16 suzdržanih.
Dakle donesen je zaključak kako su ga predložila saborska radna tijela.

Rasprave po točkama dnevnog reda

Saziv: XI, sjednica: 9

80

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Lugarić, Marija (SDP)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Kujundžić, Ante (MOST)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Živković, Marin (Možemo!)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Klasić, Darko (HSLS)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Barbir, Damir (Centar)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Josić, Tomislav (DP)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Šašlin, Stipan (HDZ)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Piližota, Boris (SDP)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Mažar, Nikola (HDZ)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Lipovac Pehar, Dubravka (DP)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Budalić, Ivan (HDZ)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Komes, Magdalena (HDZ)

Radin, Furio (Nezavisni)

Rakocija, Ivan

Radin, Furio (Nezavisni)

Piližota, Boris (SDP)

Radin, Furio (Nezavisni)

Klasić, Darko (HSLS)

Radin, Furio (Nezavisni)

Barbir, Damir (Centar)

Radin, Furio (Nezavisni)

Barbir, Damir (Centar)

Radin, Furio (Nezavisni)

Milos, Anteo (IDS)

Radin, Furio (Nezavisni)

Paus, Dalibor (IDS)

Radin, Furio (Nezavisni)

Petrov, Božo (MOST)

Radin, Furio (Nezavisni)

Šašlin, Stipan (HDZ)

Radin, Furio (Nezavisni)

Živković, Marin (Možemo!)

Radin, Furio (Nezavisni)

Šašlin, Stipan (HDZ)

Radin, Furio (Nezavisni)

Barbir, Damir (Centar)

Radin, Furio (Nezavisni)

Paus, Dalibor (IDS)

Radin, Furio (Nezavisni)

Živković, Marin (Možemo!)

Radin, Furio (Nezavisni)